Airbnb 換房驗樓：當天換房適用的檢查清單

真正的限制是換房的時間窗

長期出租物業一年驗樓一到兩次。熱門的短期出租物業一週就換房好幾次，通常上午 10 或 11 點退房，下一組房客下午 3 或 4 點入住。所有事情都得塞進這幾個小時：驗樓、清潔、洗衣、補貨和復原佈置，而且通常由清潔人員而不是房東來做。

這也改變了好的驗樓該有的樣子。它必須快速、每次都一模一樣，而且簡單到清潔人員不需訓練就能用手機完成。拍 200 張相片的遷入報告不是合適的工具；固定的拍攝清單和快速清點才是。

從退房到入住的流程

1. 動手碰任何東西之前，先走一遍，拍下房客離開時的樣子。這是最常被跳過的步驟，卻是房客造成損壞的唯一證據。一旦開始清潔，證據就沒了。
2. 記下損壞、遺失物品和任何異常狀況：菸味、使用的床位比預訂人數多、開派對的跡象，或禁止寵物的房源出現寵物。
3. 清潔、洗衣並倒垃圾。把房客遺留的物品放到一旁並拍照。
4. 補充消耗品：衛生紙、肥皂、咖啡、洗碗機清潔錠，以及房源承諾提供的其他物品。
5. 重設溫控器、智慧門鎖密碼、Wi-Fi 卡、電視輸入來源、百葉窗和鑰匙盒。
6. 拍下單元清潔並佈置好之後的「就緒」相片。這些就是下一組房客的基準。

如果下一組房客當天入住，請先完成前兩個步驟再做其他事，即使洗衣因此晚十分鐘開始也一樣。其他事都能補上；退房相片則無法補拍。

10 張相片的標準拍攝清單

每次換房都在相同位置拍同樣的十張相片，比對兩次換房時，任何變化都會一目瞭然：

1. 入口，朝屋內拍
2. 客廳，從最遠的角落拍廣角
3. 沙發和靠墊，近到能看清污漬
4. 廚房檯面和爐台
5. 冰箱內部
6. 每張床，鋪好後把羽絨被往後掀，露出床墊保潔墊
7. 浴室洗手台和鏡子
8. 淋浴間或浴缸
9. 戶外空間：露台家具、烤肉架、按摩浴缸蓋
10. 溫控器和智慧門鎖，顯示已重設的狀態

任何異常之處都加拍特寫；如果主要起居空間看起來不對勁，再拍一段短片。

要清點與測試的項目

• 毛巾、浴室腳踏墊和床單組，對照標準庫存量
• 您提供的遙控器、充電器和轉接頭
• 房客最常打破或帶走的廚房用品：紅酒杯、馬克杯、刀具、開罐器和不沾鍋
• 鑰匙、車庫遙控器和停車證（如果有提供）
• 煙霧與一氧化碳警報器（每週按一次測試鈕即可）、滅火器壓力錶，以及急救箱
• Wi-Fi，以及電視上的串流 App 已登出上一組房客的帳戶
• 按摩浴缸的水質與蓋子、泳池柵門和烤肉架的丙烷（如果有的話）

準備一份庫存清單：記錄單元裡每樣物品應有的數量。如果某項物品連續兩次數量不足，通常是沒人提起的損壞而非偷竊，在傳訊息給房客之前，值得先問問清潔人員。

為清潔人員建立換房標準

大多數換房由清潔人員完成，因此驗樓的質素取決於他們拿到的指示。把拍攝清單和清點項目放在同一頁上，每張「就緒」相片都附一張參考相片，讓他們確切知道應該拍成什麼樣子，並在物業內留一份副本。

事先約定哪些事要立即回報（任何損壞、遺失或不安全的情況）、哪些自己修（鬆動的櫥櫃把手、燒壞的燈泡），以及哪些只需拍照記錄。拍照所花的時間也要付費；在漫長清潔工作尾聲匆忙完成的驗樓，正是會漏掉檯面燙痕的那一次。

每個月翻看幾份換房報告。這是最快發現哪張相片總是拍錯角度、哪項清點總是被跳過的方法。

為索賠記錄房客造成的損壞

如果發現損壞，請在清潔前拍照，包括周遭環境和特寫；如果損壞範圍大或有東西無法運作，再錄一段短片。記下日期，並註明是在退房時發現的。接著透過平台傳訊息給房客，描述您發現的情況、附上相片並提出費用。保留收據或維修報價。

Airbnb 透過其 Resolution Center 和 AirCover for Hosts 保障處理損壞申請，並設有退房後回報損壞的期限。這些條款會變動，因此請查看您帳戶目前適用的規定，不要依賴記憶中的數字。Vrbo 和其他平台則有各自的流程和損壞保證金選項。

最有力的索賠包含三部分：房客入住前的「就緒」相片、顯示損壞的退房相片，以及收據或報價。沒有「就緒」相片，房客就能合理主張損壞原本就存在。

磨損、損壞與經營成本

短期出租物業比長期出租物業耗損得快，而且並非每道刮痕都值得索賠。許多房東會設定門檻，例如低於 $50 的不索賠，除非是一再發生的情況，並把小型損壞視為經常性成本。換房相片能讓您看出規律：如果同一張沙發扶手每個月都看起來更舊，那就是該重新換布面的時候了，而不是向房客收費。

換房記錄的用處也不只在房客索賠：它們能追蹤水槽下方的緩慢漏水、佐證保險理賠、讓共同房東或屋主掌握情況，並證明安全設備有經過檢查。

房客遺留的物品

拍下房客遺留的任何物品，裝袋後在袋子上標註住宿日期。透過平台而不是電話傳訊息給房客，這樣才有記錄，並約定歸還方式及由誰負擔費用。無人認領的物品請保留一段固定期間後再捐出或處理，而且絕對不要公開張貼房客物品的相片。

每隔幾個月一次的細部驗樓

快速的換房檢查總有些地方碰不到。每隔幾個月，做一次較慢的細部驗樓：床和沙發底下、冰箱和洗衣機後面、保潔墊底下的床墊本身、磁磚縫和填縫膠、熱水器、煙霧警報器上的日期，以及建築物外部。把它當作長期出租物業的定期驗樓，並在下一個訂房空檔安排修繕。

地方規定與安全

許多城市和郡對短期出租物業實施許可制，並訂有安全要求，例如正常運作的煙霧與一氧化碳警報器、滅火器、張貼緊急資訊，以及入住人數上限。換房檢查正是確認這些項目的好時機。請查看您當地的規定；各地差異很大，而且經常變動。

各州押金規定

如果您也經營長期出租，或短期住宿轉變為較長期的租賃，州的押金和房東租客法規可能就會適用。我們的各州押金法規指南涵蓋了各州的押金規定。

用 PropInspect 管理換房

PropInspect 在手機瀏覽器中運作，無需安裝任何東西。房間會依地址自動建立，每次換房都是一次獨立的驗樓，包含相片、最長 60 秒的短片，以及標為「資訊」、「維修」或「損壞」的備註。訊號中斷時仍可繼續記錄——這在鄉間小木屋特別重要——之後一鍵同步。

每次換房都會產生一份報告，附有可傳給共同房東或屋主的唯讀連結，對方無需帳戶即可開啟；也可以產生 PDF，附在損壞申請中。費用按次計算：第一次免費，之後每次 $0.99，所以一個每月換房八次的物業，花費是 $7.92。

了解運作方式並開啟範例報告

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