遷出驗樓：如何公平記錄扣款

時機：收回鑰匙之後、清潔人員進場之前

請在租客歸還鑰匙並搬走個人物品之後，且在任何清潔人員、油漆工或承包商開工之前驗樓。一旦開始施工，您只能呈現自家工班處理後的屋況，而不是租客離開時的屋況。

請及早開始，因為押金的期限已經在倒數。各州的退還期限差異很大，通常在租客搬離後 14 到 60 天之間，也有少數州沒有單一的固定期限。例如紐約州為 14 天，馬里蘭州和維吉尼亞州則為 45 天。驗樓、維修估價和書面明細，全都必須在您的出租物業所適用的期限內完成。

有些州也讓租客在搬離前先接受一次驗樓。在加州，租客可以在搬離前約兩週要求進行初步驗樓，以便修好您指出的問題。即使沒有法規要求，仍值得主動提供：租客自己修好的問題，就是您不必估價、也不必費心辯護的問題。

如果租客想參加最終驗樓，就讓他們參加。在某些州，包括維吉尼亞州和馬里蘭州，租客只要及時提出要求，就有權在場。

逐房比對遷入記錄

開始前先打開遷入報告，按照相同順序走相同路線。在每個房間裡，先看遷入時每面牆和地板的相片，再從同一位置拍下對應的相片。成對的相片讓扣款一目了然：讀者能並排看到前後對照，不需要靠您的說法。

把發現分成三類：沒有變化（相片就夠了）、有變化但屬於正常磨損（記下來，不扣款），以及損壞或遺失（記下來、測量、拍特寫並加以標記）。清潔問題另外處理。髒烤箱不算損壞，但許多州允許房東扣除合理的清潔費用，讓房屋恢復到遷入時的清潔程度。

清點所有交付過的物品：鑰匙、感應扣、車庫門遙控器、停車證、紗窗，以及租約中列出的任何家具。

正常磨損與損壞的區別

幾乎每一州都禁止因正常磨損而扣款，而幾乎每一起押金爭議，爭的都是磨損的界線在哪裡。一個實用的判斷標準：磨損來自時間和日常生活，損壞則來自意外、疏忽或不當使用。以下是一些典型的對照：

• 走道上被磨薄的地毯屬於磨損；燒焦、寵物尿漬或破洞則屬於損壞。
• 褪色或有輕微擦痕的油漆屬於磨損；蠟筆塗鴉、大面積刮傷或未經同意的顏色則屬於損壞。
• 掛畫留下的幾個小釘孔通常屬於磨損；牆上數十個壁虎，或電視壁掛架留下的孔洞則屬於損壞。
• 用了多年而鬆動的門把屬於磨損；被踹壞的門或斷在鎖裡的鑰匙則屬於損壞。
• 磁磚縫輕微變色屬於磨損；因從不開浴室抽風扇而導致的發霉則可能屬於損壞，視成因而定。
• 被太陽曬褪色的百葉窗屬於磨損；彎折或斷裂的葉片則屬於損壞。

物品的使用年限也很重要。遷入時已經用了 8 年的地毯幾乎沒有剩餘價值，因此即使確實有損壞，也可能只能合理扣除一小筆金額。這就是為什麼好的遷入記錄會註明主要裝修面材的使用年限和狀況。

為每筆扣款訂出合理金額

按實際修復損壞的費用收費，而不是升級的費用。每一項都要保留發票、收據或書面估價單，並與對應的相片一起歸檔。如果是您自己動手修，請記錄工時和材料；有些州要求逐項明細須說明每筆金額的計算方式。

考量物品剩餘的使用年限。油漆、地毯和電器都有可預期的耐用年數，法院也常會問還剩多少使用年限。讓租客負擔新地毯的費用，去替換一塊本來就該汰換的地毯，是扣款在小額訴訟法庭中被砍低最常見的原因之一。

同一件事不要重複收費。如果您扣了重新粉刷某面牆的費用，修補那面牆上孔洞的費用就應列在同一行，而不是另列一項。

撰寫逐項明細

大多數州規定，房東須在期限內寄出書面的逐項扣款明細，連同剩餘押金一併寄出。每一行都要能單獨說清楚：哪個房間、什麼東西損壞、您做了什麼處理，以及金額。「客廳：門後因缺少門擋造成兩個 3 英寸的孔洞；已修補並重新粉刷牆面；$140，附發票」很難反駁；「牆面修繕：$300」則容易引發爭議。

附上證據或證據的連結。附有對應遷入相片的遷出報告，能讓租客自行核對每一行，大多數歧見在演變成正式爭議之前就能化解。請用能留下日期記錄的方式寄送，例如電郵，並保留一份副本。

如果租客沒有留下轉寄地址，請將明細寄到您手上最後的地址，同時也寄一份電郵，並保留寄送時間的證明。準時寄到錯誤的地址，仍然好過延遲寄出。

遺留物品

如果租客留下家具或其他物品，請在移動任何東西之前，先在原處拍照。丟棄任何物品前，請查閱您所在州關於遺留財物的規定；許多州要求先發出書面通知並等待一段期間。清運和處理的費用通常可以扣除，但前提是有記錄佐證且金額合理。

租客有異議時

大多數爭議靠證據解決，而不是靠爭辯。如果租客對某筆扣款提出質疑，請再次寄送該項目的前後對照相片和發票。如果您拿不出能顯示該項目原本狀況較好的遷入相片，就要認真想想這筆扣款能否在法官面前站得住腳；在許多州，證明押金扣留得當的舉證責任在房東身上。

惡意扣留押金的代價很高。有好幾個州允許法院判賠不當扣留金額的兩倍或三倍，外加律師費；德州則規定，若退款或逐項明細延遲超過 30 天，即推定為惡意。延遲或內容含糊所付出的代價，可能比那筆扣款本身還高。

遷出檢查清單

• 鑰匙、感應扣、遙控器和停車證已歸還並清點
• 每面牆和天花板：孔洞、壁虎、污漬，以及顏色不一致的油漆
• 地板：燒焦、寵物污漬、深刻痕，以及洗碗機和馬桶附近的水損
• 廚房：烤箱、冰箱冷藏室、冷凍庫和洗碗機內部；櫥櫃門和鉸鏈；水槽下方是否漏水
• 浴室：設備裂損、填縫膠失效、發霉，以及抽風扇是否正常運作
• 窗戶、紗窗和百葉窗都在且完好
• 煙霧與一氧化碳警報器都在且正常運作
• 室內外遺留的物品或垃圾
• 最終的錶計讀數，並已拍照
• 每一項打算扣款的項目，都有對應的遷入相片

各州押金規定

退還期限、扣款規定，以及違反規定的罰則，各州差異很大。我們的各州押金法規指南列出了每一州的期限和逐項明細規定，並附上法條出處。寄出明細前，請先閱讀您出租物業所在州的指南。

使用 PropInspect 進行遷出驗樓

遷出時請在 PropInspect 中使用遷入時的同一個物業，這樣房間就會以相同名稱、相同順序出現。為每個房間拍照，在靜態相片無法呈現問題的地方錄製最長 60 秒的短片，並將每則備註標為「資訊」、「維修」或「損壞」，方便從報告中挑出扣款項目。

PropInspect 目前還無法自動產生並排比對，因此請在另一個分頁開著遷入報告，自行對照相片。完成後，將唯讀連結或 PDF 連同逐項明細寄給租客。此連結無需帳戶即可開啟。

了解運作方式並開啟範例報告

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