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公寓驗樓：單元內與大樓部分各該檢查什麼

公寓驗樓是針對單一單元的走查，在遷入、遷出或換租時記錄其狀況，並為每個房間附上相片和備註。在公寓裡，這項工作有一部分是釐清哪些屬於單元、哪些屬於整棟大樓。

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單元還是大樓？先劃清界線

在獨棟房屋裡，地界內的一切都屬於出租範圍。但在公寓裡，天花板上的污漬可能來自樓上住戶，暖氣可能來自中央鍋爐，走廊地毯則歸大樓負責。驗樓前，先弄清楚租約涵蓋哪些範圍：

單元內部：牆面、地板、固定裝置、櫥櫃、家電、窗戶，以及單元若有自己的設備，還包括熱水器或冷暖氣設備
專屬於該單元：停車位、儲物隔間、信箱、陽台或露台
由大樓共用及維護：走廊、洗衣間、屋頂、中央暖氣與熱水、電梯，以及門禁系統

前兩類的所有項目都要記錄狀況。第三類只需記下影響到單元的部分，例如幾乎不會變熱的暖氣片，或按了屋內卻沒響的大門對講門鈴。

單元內要檢查的項目

入口與門禁安全

如果大樓設有自動關閉的防火門，請確認單元的門能自行關上並扣緊。檢查門閂鎖、門上窺孔，以及任何門鏈或門扣。清點每一把鑰匙和感應扣：單元、大樓入口、信箱、儲藏室、車庫和公共設施往往各有一把，而且補配費用可能很高。

廚房

公寓廚房空間小、使用又頻繁。測試每個爐頭和烤箱、抽油煙機的風扇和燈、冰箱和冷凍庫、洗碗機，以及廚餘處理機。檢查水槽下方是否漏水、有沒有害蟲跡象——害蟲會經由管線周圍的縫隙在各戶之間流竄。

浴室

讓蓮蓬頭持續出水一段時間，看看排水跟不跟得上；檢查填縫膠和磁磚縫；再拿一張衛生紙靠近抽風扇，測試它是否運轉。在小公寓裡，抽風扇壞掉的浴室很快就會發霉；到了遷出時，除非當初記錄過抽風扇的狀況，否則很難說清楚是誰的責任。

天花板、牆面與地板

抬頭看。公寓的天花板污漬常常來自樓上住戶，而遷入相片正是證明污漬在租客入住前就已存在的依據。檢查與鄰戶共用的牆面有無裂縫，也檢查廚房和浴室附近的木地板或超耐磨地板有無水損。

窗戶、陽台與插座

檢查窗鎖、紗窗和任何窗戶護欄。如有陽台或露台，請拍下欄杆、地面和落地拉門的軌道。用插座測試器測試插座；老舊大樓常有未接地的插座，值得記錄下來，以免日後有人怪罪租客。

安全

按下測試鈕檢查單元內的煙霧與一氧化碳警報器，並記下最近的逃生出口和滅火器位置。如果警報器缺失或失效，請在租客遷入前修好，而不是之後。

拍攝小房間

公寓房間小，很難拍到寬廣的全景。以下幾個技巧會有幫助：

站在門口或角落，朝對角拍攝，讓每張相片都拍進兩面牆。然後轉身拍另外兩面。
手機若有超廣角（0.5x）鏡頭就用它，整間浴室一張就能拍完。但要確認畫面邊緣沒有變形到讓裂縫難以辨認。
在狹長型廚房裡，沿著整個空間邊走邊拍一段短片，一次就能拍到所有東西。
打開每個櫥櫃和衣櫥，拍下內部。在小單元裡，損壞往往藏在收納空間。
拍下從每扇窗戶看出去的景色。聽起來有點奇怪，但在報告中能讓人一眼認出是哪個房間。

沒有對外窗的浴室和走廊通常光線不足。打開所有的燈，並改用手電筒而不是相機閃光燈；閃光燈會在磁磚和鏡子上反光，反而遮住您想拍下的痕跡。

源自單元外的問題

公寓裡有些問題源自別處，完善的記錄有助於釐清責任歸屬：

樓上漏水：拍下天花板污漬，記下日期，並以書面通報大樓管理人員。
害蟲：蟑螂和臭蟲會在各戶之間移動。遷入時記下任何蟲害跡象，日後若出現蟲害，才不會自動怪到新租客頭上。
由中央系統供應的暖氣和熱水：記下暖氣片會不會變熱，以及熱水要多久才會來。
噪音和異味：這些不屬於屋況項目，但如果租客在遷入時提出，請連同日期記錄下來。

向大樓通報問題時，請要求書面回覆，並與驗樓記錄一併保存。如果同樣的問題一再發生，這些往來記錄就能證明大樓早已知情。

繁忙大樓的時間安排

在較大的大樓裡，單元一個接一個換租，前一位租客搬走到下一位租客入住之間，可能只有短短幾天。請先在油漆工和清潔人員開工前檢查空屋。整備工作完成後再驗樓一次，並以第二次驗樓作為新租客的遷入記錄。兩次簡短的驗樓，勝過一次想兼顧兩種目的、匆匆忙忙的驗樓。

格局相同的單元，請一律使用相同的房間名稱。當一棟大樓有 20 間格局相同的一房單元時，一致的命名讓報告容易比較，也能幫您發現規律，例如同一垂直管線上每一戶的浴室抽風扇都出現同樣的故障。

公寓招租前整備清單

在兩任租客之間，根據遷出驗樓的發現擬定整備清單，完成後再驗樓一次：

用相同顏色和光澤度的油漆補漆，或整面牆重新粉刷，讓補漆處不明顯
如果浴缸和廚房水槽的填縫膠變色或剝離，請重新打填縫膠
更換冷暖氣濾網並測試溫控器
測試每個警報器並更換電池；若警報器已超過使用期限，則整個更換
更換損壞的百葉窗、缺少的紗窗和燒壞的燈泡
更換鎖芯或重設門禁密碼，並收回或停用舊的感應扣
深度清潔烤箱、冰箱、洗碗機和櫥櫃內部
檢查每個水槽下方是否漏水；如果有任何蟲害跡象，請進行除蟲處理
確認信箱、儲藏室和車庫的鑰匙都已歸還

記下每個單元的裝修材料，例如油漆顏色與光澤度、地板材質和家電型號。這樣維修時才配得上，遷出時要判斷地毯或家電當初是新的還是已經舊了，也會很有幫助。

如果您是租客

即使大樓有提供表格，遷入當天也請自己走查一遍。拍下每個房間，尤其是天花板、地板，以及烤箱、冰箱和櫥櫃內部，並在當天把相片或報告連結以電郵寄給大樓管理方，讓對方和您手上都有一份附日期的副本。遷出時，在交還鑰匙前再做一次。其餘事項請見我們的租客遷出檢查清單。

各州押金規定

押金上限、退還期限和遷入檢查表規定都來自州法，有些城市還另有規定。我們的各州押金法規指南整理了各州規定，並附上法條出處。在許多租客住公寓的紐約州，房東必須在遷入前讓租客有機會一起驗樓。

用 PropInspect 進行公寓驗樓

在 PropInspect 中，輸入單元地址，房間就會自動建立好。請把每個單元設為獨立的物業，讓它保有自己的房間配置和驗樓歷史。在每個房間裡，您可以拍照、錄製最長 60 秒的短片（例如拍狹長型廚房或排水緩慢的情形），並把備註標為「資訊」、「維修」或「損壞」。在地下室、車庫和訊號不佳的水泥建築裡，訊號中斷時仍可繼續記錄，之後一鍵同步。

每次完成的驗樓就是一份報告。您可以傳給租客或屋主無需帳戶即可開啟的唯讀連結，或傳送 PDF。