房東驗屋 App：如何挑選並善加使用

紙本檢查表、手機照片，還是 App？

仍有不少房東使用列印出來的遷入表格，只要仔細填寫，這也行得通。它的弱點會在遷出時顯現：表格上寫著「有刮痕」，卻沒寫在哪裡、有多嚴重，而能證明這一點的照片則散落在相簿裡，夾雜在數千張家庭照片之間。

光有照片也不算記錄。沒有房間名稱、備註，以及與該次驗屋綁在一起的日期，一個裝了 200 張照片的資料夾，一年後無論是租客、法官還是您自己都很難看懂。

驗屋 App 的任務就是把這三者綁在一起。每張照片都放在所屬的房間中、緊鄰解釋它的備註，並收在載有驗屋日期的報告裡。這就是全部的價值所在；其他一切都只是便利性。

挑選房東驗屋 App 時要注意什麼

• 逐房結構：照片和備註在拍攝時就歸入各房間，而不是事後再整理。
• 除了照片也能錄影：一段水龍頭流水、抽風扇噪音或整個房間的短片，往往比十張靜態照片更清楚。
• 可以加上標籤的備註，讓報告能把既有損壞與待修項目和一般資訊區分開來。
• 租客能輕鬆開啟的報告。如果必須建立帳戶或安裝軟體才能查看，很多人就不會看，您也就失去了及早修正記錄的機會。
• 可保存、列印或附在押金明細上的 PDF，不受 App 限制。
• 在訊號不穩時仍能持續記錄。地下室、新建大樓和鄉間的出租物業常常完全沒有訊號。
• 與您驗屋頻率相符的價格。擁有三間出租房屋的房東，一年可能要驗屋 6 到 10 次，若為此付月費訂閱，連閒置的月份也得付錢。
• 萬一您不再使用這個 App，能以 PDF 匯出報告的方式。

在用於出租物業之前，先拿自己家試用任何 App。在廚房和一間浴室花 15 分鐘，就能知道它是否快到足以完成一次完整驗屋，以及報告是否是您樂意寄給租客的樣子。

自己驗屋，還是聘請驗屋員

市面上有第三方的遷入與遷出驗屋服務，對於您無法親自前往的物業，或預期遷出時會有爭議的情況，可能值得一用。它們每次的費用比自己驗屋高得多，而且您仍須安排讓對方進入。若要聘請，請先索取範例報告，確認它涵蓋每個房間並附有全景照和備註，並確保您能拿到原始照片，而不只是摘要。

對大多數獨立房東來說，仔細的自行驗屋就已足夠。讓記錄可信的不是由誰製作，而是它是否具體、有日期、完整，並在當時就與租客分享。租客若在第一天就收到您的遷入報告且沒有提出異議，日後就很難主張報告有誤。

購屋時請的驗屋師做的是不同的工作。購屋前的房屋檢測是為買方評估結構和各項系統，無法取代租約期間的屋況記錄，也很少會拍下每一面牆。

房東的驗屋行事曆

App 要在租約的每個階段都派上用場，而不只是遷出時，才真正物有所值：

1. 刊登招租前：進行換租走查，列出維修和清潔項目，再拍下完工後的房屋照片。
2. 遷入當天：進行基準驗屋，最好與租客一同進行，並在當天分享。
3. 最初幾週：租客回報的任何事項，都以附日期的補充項目加入記錄。
4. 每 6 到 12 個月：事先通知後進行定期驗屋，重點在漏水、警報器和各項系統。
5. 收到退租通知後：提供遷出前走查，讓租客能在搬離前修好問題。
6. 遷出當天：進行遷出驗屋，逐房與遷入記錄比對。
7. 在您所在州的期限內：寄出押金逐項明細，並附上證據。

讓任何 App 都更好用的習慣

• 每次都用相同方式命名房間，例如臥室 1 和臥室 2，並按照相同順序走查。
• 拍任何特寫之前，先為每面牆拍一張全景照。
• 備註要寫出位置和大小：「廚房，爐具左側：檯面上有 2 英寸的燒焦痕。」
• 離開前在現場完成報告。當晚憑記憶寫的備註比較不精確。
• 當天把報告寄給租客，並保留那封電子郵件。
• 把每個物業的租約、保險和驗屋報告放在一起，免得發生爭議時要到三個地方翻找。

設定您的第一個物業

花 10 分鐘設定，之後每次驗屋都會更快。地址和房間清單只需記錄一次，並依照您走查的順序排列。趁著在現場，拍下總水閥、配電箱、瓦斯錶和熱水器的位置。這些照片在緊急狀況時能幫助您、承包商或租客，也能讓定期驗屋更快完成。

把物業的文件和物業放在一起：租約、保單、許可證和電器使用手冊。當爭議或理賠發生時，關於這個物業的一切都在同一處，而不是分散在電子郵件、檔案櫃和您的手機裡。

寄送報告時該說什麼

報告怎麼寄，幾乎和報告內容一樣重要。請在驗屋當天以電子郵件或簡訊寄出，並附上簡短訊息，設定更正的期限。例如：「這是今天完成的公寓遷入報告。請看過一遍，若發現我遺漏了什麼，請在下週五前告訴我，我會把它加入記錄。」

如果租客回覆了補充事項，請向他們道謝，把這些項目以附日期的補充項目加入記錄，並以電子郵件確認。如果他們沒有回覆，您手上也有一則附日期的訊息，證明他們收到了報告，也有機會更正。

租客也可以使用

驗屋 App 不只適合房東。租客自己製作遷入記錄並寄給房東，就是從另一方做同樣的事。當雙方記錄一致時，遷出時幾乎沒有什麼好爭的，雙方都能省下時間。如果您的租客寄來他們自己的報告，請和您的報告一起保存。

記錄不完整的代價

押金爭議正是記錄不完整會讓您賠錢的地方。無法佐證扣款的房東通常必須退還押金，還有好幾個州會另外加上罰則。以喬治亞州為例，惡意扣留時可判賠扣留金額的三倍，而且其規定取決於遷出驗屋和損壞清單是否如期交付。

相較之下，一份仔細記錄的成本很小：在租約開始和結束時各花您一小時，再加上您所用工具的費用。

各州押金規定

您所在州的規定，決定了記錄必須包含哪些內容，以及遷出時您必須多快採取行動。我們的各州押金法規指南涵蓋每一州的押金上限、退還期限和文件規定，並附上法條出處。例如加州現在對遷入和遷出照片已有具體規定。

PropInspect 的定位

PropInspect 專為獨立房東打造。它在手機瀏覽器中執行，無需下載；輸入地址就會自動建立好房間，並將照片、最長 60 秒的短片，以及標為「資訊」、「維修」或「損壞」的備註歸入各個房間。驗屋途中若訊號中斷，仍可繼續記錄，之後一鍵同步。

租客無需帳戶即可開啟唯讀報告連結，您也可以下載 PDF。加入您的標誌，它就會出現在您的報告上。每個物業也能存放文件，任何即將到期的項目都會提前 30 天在 App 中標示。

了解運作方式並開啟範例報告

常見問題