出租物業走查：如何拍攝與記錄

三種走查，三種目的

• 看房：潛在租客參觀單元。這不是屋況記錄，但很適合趁機記下租客希望在遷入前修好的任何問題。
• 遷入走查：作為基準，在清潔與修繕完成後、家具搬入前進行。
• 最終走查：在遷出當天或剛遷出後進行，最好與租客一起，沿著與遷入時相同的路線走。

本指南涵蓋遷入走查和最終走查，以及如何讓成果成為證據，而不只是一段影片。

按下錄影前，先規劃路線

走查的品質取決於路線。選定一條路線，遷入和遷出時都照著走：先從前門開始，接著依順時針方向走過每個房間，然後是浴室、廚房、設備空間和戶外。把順序寫下來。遷出時沿用同一條路線，任何人都能逐房對照兩次的錄影。

在每個房間內，都依循相同的模式：從門口看進去的畫面、天花板、由左至右的每面牆、地板，然後是固定裝置和所有可以打開的東西。一致比完美更重要。

分段拍短片，不要拍一支長影片

一支 25 分鐘、拍遍整棟房子的影片，在爭議中幾乎派不上用場。沒有人想來回拖動進度條找浴室，而且檔案一旦遺失，所有記錄就全沒了。請改為每個房間錄一段短片，每段不超過一分鐘，並另外拍下細節照片。

• 拍房間時橫拿手機，只有拍衣櫥這類又高又窄的東西時才直拿。
• 動作放慢。平移速度大約是您覺得自然的一半；平移太快，偏偏會讓您需要的細節變得模糊。
• 開始錄這段短片前，打開所有的燈並拉開百葉窗。
• 遇到值得記錄的地方，停留兩三秒，然後另外再拍一張照片。
• 呈現運作情形：打開每個水龍頭、沖馬桶、開關門窗，並打開抽油煙機。
• 進行最終走查時，避免拍到人臉和個人物品；鏡頭要對準物業本身。

先把手機準備好

• 檢查剩餘儲存空間。一分鐘的 4K 影片可能佔用數百 MB；拍走查用 1080p 就綽綽有餘，佔用的空間也少得多。
• 擦拭鏡頭。指紋污漬會讓每個畫面都變得朦朧，而且要到回看影片時您才會發現。
• 關閉人像模式、美顏濾鏡和其他任何會改變影像的功能。
• 把手機充飽電，房子較大時請攜帶行動電源。錄影很耗電。
• 拍攝櫥櫃深處或熱水器櫃等昏暗處時，請打開手電筒，不要依賴相機的夜間模式。

可以照著做的走查腳本

1. 戶外：拍下建築物正面並讓門牌號碼入鏡，再拍前門。
2. 入口：門的內外兩側、門鎖和地板。
3. 起居空間：在每個房間內緩慢環拍一圈，再拍窗戶和任何內建櫃體。
4. 廚房：每樣家電都開啟運轉、水槽出水、烤箱和冰箱內部，以及水槽下方。
5. 浴室：水龍頭和蓮蓬頭出水、沖馬桶、打開抽風扇，以及馬桶周圍的地板。
6. 臥室：牆面、地板、打開的衣櫥，以及窗戶。
7. 設備空間：熱水器、配電箱、洗衣機接頭和水電瓦斯錶。
8. 再回到戶外：庭院、圍籬、停車位和任何儲藏空間。
9. 結尾畫面：把鑰匙、感應扣和遙控器一起擺在檯面上。

鏡頭前該說什麼

旁白能把影片變成記錄。在每段短片開頭說出房間名稱，接著一邊拍、一邊用平實的話描述畫面內容：「第二間臥室。天花板沒問題。北面牆，窗戶旁有兩個小釘孔。地毯乾淨，門口處有輕微磨損。」如果租客在場，也請對方在鏡頭前指出問題。

不要在錄影中推測原因，例如「看起來像是狗弄的」。描述您看到的情況，責任歸屬留到之後雙方記錄都在手上時再處理。

在第一段短片開頭說出日期和地址。只要五秒鐘，就能消除拍的是哪個單元、哪一天的任何疑問。

附家具的出租物業：連屋內物品一起拍

如果出租物業附家具，走查也必須記錄家具和屋內物品。緩慢拍攝每件家具，打開抽屜和衣櫃，並在備註中列出物品清單：兩盞燈、一張附三個靠墊的沙發、一張餐桌配四張椅子。書面清單再搭配一段能佐證的短片，遠比只有其中一項有力得多。

最終走查：與遷入時對照

進行最終走查時，請把遷入時的錄影準備在手邊，放在第二台裝置上，或在拍攝空檔用手機查看，並從相同位置拍攝每個房間。在鏡頭前指出變化：「遷入時這面牆是乾淨的；現在窗戶旁有三個壁虎孔。」

說明哪些地方沒有變化，也同樣有用。錄影中一句「地毯與遷入時相同」，就能事先杜絕日後任何一方的主張，也顯示這次走查是公平的，而不是在找理由扣款。

一起進行，或分開進行

最有力的走查是雙方都在場時進行，因為事後誰都不能說自己沒看到。約一個單元已淨空、光線良好的時間，小公寓請預留 30 到 45 分鐘。

如果租客無法到場，請自行走查，並在當天寄出錄影或報告，請對方在幾天內回覆您遺漏的任何事項。如果您是租客而房東無法到場，就反過來做：自行錄製走查，並在交還鑰匙前以電子郵件寄給房東。副本出現在對方的收件匣裡，日期就有了證明。

即時視訊通話無法取代錄影。畫面解析度低、在地下室會斷線，而且除非有人錄下來，否則什麼都不會留存。如果對方想遠端觀看，請用您自己的手機錄影，事後再把檔案傳給對方。

走查之後

保留原始檔案，而不只是透過通訊軟體傳送的副本，因為這類軟體常會壓縮影片而損失細節。把檔案與該次驗屋的書面備註存放在一起，所有資料都保存到押金結清為止，之後再多留一段時間。以日期、地址和走查類型為檔案或資料夾命名，一年後才容易找到。

需要處理的事項，請在短片之外搭配書面備註，這樣日後閱讀記錄的人，就不必看一小時的影片才找得到真正重要的三件事。影片呈現屋況；備註則說明您從中得出的結論。

各州押金規定

是否必須進行走查，以及走查後必須做什麼，取決於出租物業的所在地。例如喬治亞州和維吉尼亞州就訂有具體的遷出驗屋步驟和期限。我們的各州押金法規指南整理了各州規定，並附上法條出處。

用 PropInspect 記錄走查

PropInspect 的架構就跟一次好的走查一樣：逐房進行。在每個房間裡，您可以錄製最長 60 秒的短片、拍下細節照片，並新增標為「資訊」、「維修」或「損壞」的備註，讓影片和備註保存在一起，而不是散落在手機相簿裡。

完成的走查會成為一份報告，包含每個房間的短片、照片和備註。您可以透過無需帳戶即可開啟的唯讀連結分享，或以 PDF 分享。

了解運作方式並開啟範例報告

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