Section 8 驗屋檢查清單

重要提示：這不是官方驗屋

PropInspect 是記錄工具，不是驗屋服務，與 HUD 或任何公共住房機構均無隸屬關係。官方驗屋由您的 PHA 驗屋員執行。使用 PropInspect 記錄單元並不保證通過——請用它來在驗屋員到達前找出並修復可能不合格的項目。

內容最近一次對照 HUD 來源審核：2026年9月

驗屋員檢查的 13 個 HQS 性能領域

HUD 的住房品質標準分為十三個性能領域，記錄於 HUD 表格 52580。2027 年 1 月 31 日前，住房券驗屋採用 NSPIRE 規則生效前所定義的 HQS。以下說明各領域涵蓋的內容與典型的不合格情形。

1. 1. 衛生設備

   單元內須有專用的沖水馬桶、固定式洗手台，以及附有冷熱水的浴缸或淋浴設備，且全部運作正常。堵塞、嚴重漏水與下水道異味會被判不合格。

2. 2. 食物調理與垃圾處理

   須有可正常使用的爐具、冰箱、附冷熱水的廚房水槽、備餐空間與垃圾處理設施。爐頭失效或缺少家電會被判不合格。

3. 3. 空間與安全

   居住空間須足以供家庭使用，且對外門與可開啟的窗戶必須能上鎖。缺少門閂與窗鎖損壞是常見的不合格項目。

4. 4. 溫熱環境

   暖氣系統必須能依當地氣候讓單元保持健康溫暖，且安裝與排氣安全。暖爐故障以及未排氣的燃油暖爐會被判不合格。

5. 5. 照明與電力

   每個房間須有充足照明與安全的電力系統。電線裸露、插座或開關蓋板缺失、燈具失效，都是 HUD 表格 52580 上最常見的不合格項目。

6. 6. 結構與材料

   天花板、牆壁與地板須結構良好，屋頂須能遮風避雨，樓梯與門廊須穩固。大洞、天花板下垂、地板腐朽與階梯破損會被判不合格。

7. 7. 室內空氣品質

   室內不得有危害健康的空氣污染物，浴室與廚房須有通風。下水道異味，以及沒有窗戶或排風口的浴室，會被判不合格。

8. 8. 供水

   須有安全、無污染的冷熱自來水，且供水系統須經核准。熱水器缺少溫度壓力安全閥或排放管是典型不合格項目。

9. 9. 含鉛油漆

   1978 年以前建造的單元，所有油漆表面必須完好——室內外皆不得有剝落、脫皮、粉化或龜裂的油漆；若有六歲以下兒童居住，檢查會更加嚴格。

10. 10. 出入通道

    單元須可直接進出，毋須穿越其他單元，並在火災或其他緊急情況下有可用的逃生出口。出口被阻塞，或唯一逃生路線上的窗戶裝有鐵柵，會被判不合格。

11. 11. 基地與鄰里環境

    基地不得有影響單元的危害：危險的排水、堆積的垃圾、火災隱患與失修的建築物。垃圾堆與廢棄家電是常見的缺失。

12. 12. 衛生狀況

    不得有害蟲與鼠類侵害。即使單元其他部分良好，看到蟑螂或鼠糞也會被判不合格，因此請在驗屋日前完成防治並留下紀錄。

13. 13. 煙霧偵測器

    依 HUD 於 2024 年 12 月加強的標準，須有正常運作的煙霧警報器：每個樓層、每間臥室內與睡眠區外，採硬接線或密封式 10 年電池。警報器缺失或失效是最常見的第 8 節不合格項目。

最常見的第 8 節驗屋不合格項目（以及修復方法）

這十個項目佔了 HQS 驗屋不合格的多數。所有項目在驗屋日前修復都比事後便宜——不合格意味著修繕期限、複驗與付款延誤。

費用數字僅為概略的預算範圍，並非報價——實際費用因市場、單元與承包商而異。

第 8 節驗屋流程：從頭到尾

每個公共住房機構（PHA）都有自己的時程，部分還有自訂的程序——聯邦法規訂出下列基本框架，但請向您的 PHA 確認時程與要求。

1. 1. PHA 安排驗屋

   您當地的公共住房機構（PHA）會在住房券租賃開始前驗屋，之後也會定期驗屋——多數計畫為每一到兩年一次。時程安排因 PHA 而異。

2. 2. 驗屋員逐室檢查單元

   驗屋員依 HUD 表格 52580 逐房測試偵測器、管道、家電、插座、窗戶與出口——通常 20 至 60 分鐘。水電必須開通，否則無法測試的系統會標記為無法判定。

3. 3. 通過、不合格或無法判定

   驗屋員會記錄總結判定。不合格會列出每項缺失；無法判定通常表示有項目未能測試，需要後續安排。

4. 4. 修繕期限

   依 24 CFR 982.404，危及生命的缺失必須在接獲通知後 24 小時內修復；其他缺失一般須在 30 天內或 PHA 核准的展延期限內修復。租客造成的缺失由家庭負責。

5. 5. 複驗或核實

   PHA 會核實修繕情形——許多 PHA 接受註明日期的照片或其他可靠證據，取代再次到場，這正是 PropInspect 報告所能提供的。PHA 可以就未完成的修繕向房東收取複驗費，且不得轉嫁給租客家庭。

6. 6. 付款開始或恢復

   單元通過後，住房援助付款（HAP）便會開始或恢復發放。部分 PHA 在僅剩不危及生命的項目時就會開始付款。如果房東始終不修繕，PHA 必須暫停付款，並可終止合約。時程與選項因 PHA 而異。

NSPIRE 即將實施：有哪些改變、何時生效

住房品質標準（HQS）目前仍是住房選擇券、專案型住房券與第 8 節中度翻修計畫驗屋的現行標準。HUD 已三度延後住房券計畫的 NSPIRE 合規日期——最近一次是 2025 年 9 月 30 日的《聯邦公報》公告——NSPIRE 將自 2027 年 2 月 1 日起適用於住房券驗屋。HQS 適用至 2027 年 1 月 31 日，且部分 PHA 可能提前採用 NSPIRE，因此請以您的 PHA 公告為準，而非僅看聯邦日期。

NSPIRE 已用於 HUD 的公共住房與多戶住宅組合；2027 年的日期涵蓋的是住房券計畫。目前的過渡程序見 PIH 公告 2026-18（2026 年 7 月）。

NSPIRE 帶來的改變

• 檢查範圍重新劃分為「單元」、「建築內」與「建築外」，取代逐房檢查的 HQS 表格。
• 缺失分為危及生命、嚴重、中等、輕微四級，各有明定的改正期限，取代過去單一的通過／不合格判定。
• 更加重視住戶實際生活的單元內部狀況。
• 各項要求將明文規定：煙霧與一氧化碳警報器、必要處的 GFCI/AFCI 保護、防火標章門、護欄，以及暖通空調標準。

現在該如何準備

• 現在就對照 HQS 清單與 HUD 的 NSPIRE HCV/PBV 檢查清單巡查單元。
• 優先處理攸關生命安全的項目——警報器、逃生通道、電氣危害——它們在兩套標準下的改正期限都最短。
• 保留註明日期的狀況與修繕照片紀錄，無論適用哪套標準，都能加快再次核實的速度。

HUD 會在其 NSPIRE 公告頁面.

租客應該了解的第 8 節驗屋事項

如果單元不合格，房東會有一段修繕期限——危及生命的問題為 24 小時，其餘一般為 30 天。PHA 可以暫扣或暫停發放給房東的援助付款，直到單元通過為止，因此直接的財務壓力落在房東身上。但如果單元始終未能通過，PHA 可以終止付款合約，您可能需要帶著住房券搬遷——所以請及時通報未解決的問題。

並非所有缺失都是房東的責任——居家整潔與住戶造成的損壞可能被認定為家庭的責任。請保持單元大致整潔，並在驗屋日前以書面通報維修問題。

• PHA 不得就初次驗屋或複驗向家庭收取費用。
• 如果房東不願進行必要的修繕，請向您的 PHA 通報——PHA 可以暫停付款、終止合約，而且通常能協助您帶著住房券搬遷。
• 發現問題時隨手拍照；註明日期的照片能讓「誰造成損壞」的爭議更容易解決。

驗屋前兩週的準備計畫

1. 租客送出租賃核准申請時，請詢問您的 PHA 如何安排驗屋，以及是否接受以照片核實修繕。
2. 前兩週：對照下方的準備清單巡查單元，並拍下每個房間，留下附日期的起點記錄。
3. 先預約耗時的修繕：請電工處理 GFCI 插座、請水電師傅處理熱水器的洩壓閥，以及任何需要回訪的除蟲處理。
4. 前一週：自己處理便宜的修繕，例如插座蓋板、警報器、窗鎖、爐頭加熱盤和填縫膠。
5. 前兩天：確認瓦斯、水和電都已接通，長明火已點燃，且驗屋員能到達熱水器、配電箱和每個房間。
6. 前一天：再巡查一次單元，並在原本出問題的位置拍下每項修繕成果。
7. 驗屋當天：請親自到場，或安排能打開每扇門並回答問題的人在場。

第 8 節 / HQS 準備清單

HQS 驗屋員常見的檢查項目——各項目背後的細節請見上方 13 個性能領域：

• 每個樓層、臥室內與睡眠區外均有可正常運作的煙霧警報器
• 設有燃氣設備或附建車庫時，須安裝一氧化碳警報器
• 1978 年以前的單元無油漆剝落、脫皮或龜裂（含鉛油漆危害）
• 所有窗戶均可操作且可上鎖，無碎玻璃
• 兩個工作出口暢通無阻
• 冷熱自來水不漏水
• 每個房間的暖氣均可正常運作且排氣安全
• 無電線裸露、開關損壞，或插座與接線盒蓋板缺失
• 功能正常的馬桶、水槽、浴缸或淋浴
• 爐灶和冰箱已存在並且正在工作
• 固定樓梯和階梯上的扶手
• 沒有明顯的害蟲、黴菌或潮濕跡象
• 隔音地板、牆壁、天花板和樓梯
• 水、電、瓦斯均已開通，以便測試所有系統

完整的互動式物業驗屋檢查清單涵蓋了 HQS 以外的一般屋況項目。

記錄修繕情形，方便 PHA 核實

依 24 CFR 982.405，PHA 可以用照片或其他可靠證據核實缺失已改正，而不必再次到場，但並非每個 PHA 都這麼做。如果您的 PHA 接受，照片的品質就決定了付款多快開始或恢復。

• 修復每項缺失前先拍照；可以的話，把驗屋通知上的項目編號寫在便利貼上，一起拍進畫面。
• 修繕後，從同一位置拍同樣的畫面，再加拍一張較廣的照片，顯示它在單元中的位置。
• 警報器要拍出已安裝的樣子，可能的話拍到測試燈亮起；GFCI 插座則要拍出測試按鈕和插座所在位置。
• 保留零件和包商施工的收據與發票，尤其是符合鉛安全規範的油漆工程和除蟲處理。
• 依 PHA 要求的方式、在通知所載期限前提交證據，並保留所寄內容及寄送時間的副本。

有租客入住期間的年度與兩年一次驗屋

初次驗屋之後，PHA 會定期再次驗屋，接獲投訴後也可能驗屋。這些驗屋是在家庭住在單元內時進行，因此缺失往往不同：警報器電池沒電、排水管堵塞、百葉窗損壞和居家整潔問題，而不是缺少家電。

在 PHA 驗屋日期的幾週前，依租約和州法要求的通知期限，先自行走查一次。修好屬於房東責任的項目，並把依 24 CFR 982.404 屬於家庭責任的事項以書面清單交給租客，讓他們有時間處理。保留您發現的問題和修復情形的照片；如果租客造成的項目不合格，您附日期的記錄能顯示它何時出現。

住房券租賃仍需要遷入與遷出記錄

HQS 驗屋並不是押金所需的屋況記錄。它記錄的是是否符合聯邦標準，而不是地毯的狀況或臥室牆上有幾個釘孔。為了押金，您需要自己的遷入記錄，以及之後的遷出記錄，就跟其他任何租賃一樣。做法請見我們的遷入驗屋指南。

押金本身受州法和地方法規管轄。依 24 CFR 982.313，PHA 也可以禁止您向住房券租客收取高於非受補助租客的押金，或高於當地市場慣例的金額。

HUD 官方來源

本頁為白話摘要整理。任何據以行動的內容，請對照原始來源核實：

• 24 CFR 982.401 — 住房品質標準（HQS）

  住房券 HQS 法規。2027 年 1 月 31 日前，PHA 採用 NSPIRE 規則生效前所定義的 HQS——上方 13 個領域即源自該定義與 HUD 表格 52580。

• 24 CFR 982.401 — pre-NSPIRE text, as of September 28, 2026

  A dated snapshot of the HQS definition as last verified, so the pre-NSPIRE text remains traceable once the eCFR 'current' view switches to the NSPIRE-based definition on February 1, 2027.

• 24 CFR 982.404 — 房東與家庭的維護責任

  修繕期限、租客造成的缺失，以及 PHA 的執行規定。

• 24 CFR 982.405 — PHA 驗屋程序

  驗屋時程、複驗費用，以及以照片核實修繕的規定。

• HUD 表格 52580 / 52580-A — 驗屋檢查清單與驗屋表

  HQS 驗屋員實際使用的檢查清單。

• HUD — NSPIRE 官方公告與法規草案

  所有 NSPIRE 公告，包括住房券計畫合規期限的延期公告。

• PIH 公告 2026-18 — 住房券計畫的 NSPIRE 程序

  HCV/PBV 過渡至 NSPIRE 的現行行政程序。

仍然適用的各州規定

HQS 是聯邦標準，但租賃相關的其他規定仍因州而異——包括押金規則、宜居性要求與通知期限。如果您正在準備住房券單元，以下各州指南涵蓋了押金層面的規定：

• 加州押金法律
• 德州押金法律
• 喬治亞州押金法律
• 華盛頓州押金法律
• 亞利桑那州押金法律
• 內華達州押金法律
• 新墨西哥州押金法律
• 猶他州押金法律

瀏覽所有州的押金法律指南

記錄驗屋前的預先巡查

PropInspect 能讓您更快記錄自己的驗屋前走查。輸入地址，房間就會自動建立好，接著拍下每個房間、錄製最長 60 秒的短片，並把備註標為「資訊」、「維修」或「損壞」——每個需要在驗屋員到達前改正的項目都標為「維修」。

完成的報告附有日期並按房間整理，因此當您的 PHA 接受以照片核實時，修繕前後的照片很容易找到。您可以透過無需帳戶即可開啟的唯讀連結分享，或以 PDF 分享。

了解運作方式並開啟範例報告

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