遷入驗屋：逐房檢查指南

何時進行遷入驗屋

請在房屋清潔完畢、整備維修都已完成之後，且在租客搬進任何一個箱子之前進行。家具一旦就定位，您就看不到沙發下的地毯或衣櫃後方的牆面，日後才發現的刮痕也可能是在搬家當天造成的。

最理想的時機是交付鑰匙的當天，雙方都在場。如果做不到，請盡量在接近交屋時進行，並在報告中註明驗屋的時間。若記錄是在遷入前兩週完成，對方就有空間主張這段期間屋況有所變化。

有些州訂有自己的期限。以維吉尼亞州為例，房東須在租客入住後 5 天內提交書面的遷入損壞報告；麻薩諸塞州的屋況聲明書（Statement of Condition）則有 10 天的期限。如果您所在的州有類似規定，驗屋就必須在期限內完成。

誰應該在場

可以的話，請和租客一起走查。租客會注意到您早已視而不見的地方，例如會卡住的滑門，或是去年用油漆蓋過、如今又滲出來的污漬；而雙方當天一起看過的東西，日後也很難再有爭議。

如果租客無法到場，就由您自己驗屋，並在當天寄出報告，附上簡短說明，請對方在幾天內告知您遺漏的地方。把租客回報的內容以附日期的補充項目加入記錄，而不是悄悄修改原始內容。

如果您是代屋主管理物業，遷入時驗屋的人最好也是遷出時驗屋的人。若無法保證這一點，備註就要寫到別人不必問您也能看懂。

要帶什麼

• 充飽電、儲存空間充足的手機；房子較大時再帶一個行動電源
• 手電筒，用來查看水槽下方、衣櫃內部和熱水器櫃
• 插座測試器（五金行幾美元就能買到），讓您能實際檢查每個插座，而不是用猜的
• 您要交付的鑰匙、感應扣、遙控器和車庫門遙控器，以便在記錄中清點數量
• 按走查順序排列的房間清單，讓遷出驗屋能沿著同樣的路線進行

請確認水電瓦斯都已開通。在停氣或停電的房屋裡，您無法測試爐具、暖氣或熱水，而沒有測試過的電器，遲早會引發爭議。

逐房檢查項目

每次都按照相同順序進行：從大門開始，順時針走過每個房間，依序查看天花板、牆面、地板，最後是固定設備。固定的檢查模式，才能避免您老是漏掉同一個衣櫃。

玄關、客廳與餐廳

檢查大門、門栓鎖、門上窺視孔和防風條。查看牆面和天花板是否有釘孔、修補痕跡和水漬，地板是否有刮痕、寵物造成的損壞、木板間的縫隙和地毯污漬。打開並鎖上每扇窗戶，檢查紗窗和百葉窗，試按每個電燈開關，測試每個插座，並按下每個煙霧與一氧化碳警報器的測試按鈕。

廚房

打開每個爐口和烤箱。打開冰箱的冷藏室和冷凍庫，確認都有在製冷。啟動洗碗機的沖洗程序和廚餘處理機，並用手電筒查看水槽下方是否有滴水、櫥櫃底板膨脹或舊水漬。拍下檯面缺角、燒焦痕跡和烤箱內部，因為「烤箱本來就是髒的」是遷出時最常見的爭執之一。

浴室

沖每個馬桶並觀察它重新注水，在每個水龍頭放熱水，並檢查浴缸周圍的填縫膠和磁磚縫是否發霉或有縫隙。打開抽風扇，並按壓馬桶底座周圍的地板，看看有沒有鬆軟的地方。磁磚裂痕和浴缸缺角即使是舊的也要記錄；如果遷入記錄裡沒有，到了遷出時看起來就像新的。

臥室與衣櫃

檢查衣櫃門能否順著軌道滑動、層板和吊桿是否牢固，以及窗戶能否上鎖。查看角落和門口的地毯，這些地方最先出現磨損。臥室最容易累積小釘孔和膠帶痕跡，所以即使牆面看起來沒問題也要拍照。

系統、安全與戶外

開啟暖氣和冷氣，記下恆溫器的設定和濾網狀況，並查看熱水器的年份標籤及底部是否生鏽。拍下每個水電瓦斯錶，讓讀數留下記錄。戶外部分，查看庭院、圍籬、看得到的排水槽、車庫門、停車位，以及租約附帶的任何儲藏空間。

如何拍攝遷入屋況

要在押金爭議中勝出，照片必須讓從沒看過這間房屋的人也看得懂拍的是什麼。以下幾個習慣就能帶來差別：

• 先從對角拍下每面牆的全景，再為值得注意的地方拍特寫。全景照能顯示特寫的位置。
• 正面拍攝，光線要充足。拉開百葉窗、打開所有燈；只有在昏暗的櫥櫃內部才使用閃光燈。
• 在小損壞旁放個東西作為比例參考：硬幣、鑰匙，或把捲尺橫放在刮痕上。
• 狀況良好的地方也要拍，不只拍有問題的地方。遷入照片中乾淨的地毯，正是遷出時的污漬屬於新損壞的證據。
• 為每個房間錄一段簡短的環景影片。影片比單一角度的照片更難反駁，也能拍到您沒想到要拍的東西。
• 不要套濾鏡或修圖。修改過的照片會讓人懷疑還有什麼被改過。

一間兩房公寓需要拍超過 100 張照片並不稀奇。這不是小題大作；這正是一份完整記錄和幾張隨手照之間的差別。

寫下一年後仍看得懂的備註

「地毯：尚可」在遷出時對誰都沒有幫助。有用的備註要說明是什麼、在哪裡、有多大：「臥室 2 地毯：4 英寸漂白痕，位於進門左側 2 英尺處。」每則備註都要放在它所描述的照片旁邊。

全程使用同一組少數幾個描述狀況的詞，例如全新、良好、磨損和損壞，並且用法一致。如果東西舊了但仍可使用，就照實寫出。地毯或油漆的使用年限，日後在判斷什麼算正常磨損時會很重要。

把屋況記錄和待辦清單分開。有些發現只是資訊（褪色的檯面），有些需要在租客遷入前或遷入後不久修好（滴水的水龍頭），有些則是不得向租客收費的既有損壞（裂開的磁磚）。為每一項加上標籤，以免日後有人把已知問題誤認為新問題。

為記錄標註日期，並在當天分享

記錄要能證明是什麼時候做的，才派得上用場。請在驗屋當天完成報告，確認報告上載有當天日期，並在當天透過電子郵件或簡訊寄一份給租客。這則訊息本身就是雙方何時取得報告的獨立證明。

請租客在指定天數內回覆他們認為遺漏的項目，並把回覆和報告一起保存。不要覆蓋您當天記錄的內容；事後被修改過的記錄，對雙方來說都比較沒有說服力。

整個租約期間以及租約結束後的一段時間內都要保留報告，因為押金爭議和小額訴訟常常在幾週後才浮現。我們的租賃記錄保存指南說明了房東通常會將驗屋記錄保存多久。

常見的遷入驗屋錯誤

• 在租客開始搬入後才驗屋，此時家具已擋住地板和牆面
• 只拍損壞的地方，結果無法證明其他部分狀況良好
• 整個房間只寫「狀況良好」，而沒有描述每個表面
• 略過電器、櫥櫃和衣櫃的內部
• 什麼都沒測試：外觀正常但有一個爐口壞掉的爐具，就會變成遷出時的爭議
• 報告只存在一支手機裡，從未寄一份給租客
• 遷出時使用不同的房間名稱或不同的路線，導致比對費時

各州押金規定

押金規定由各州自行訂定：可收取的金額、退還期限，以及是否需要書面的遷入檢查表。以華盛頓州為例，房東必須先備妥經簽署的遷入檢查表，才能收取任何押金。我們的各州押金法規指南附上法條出處，整理了每一州的規定，請在驗屋前先閱讀您出租物業所在州的指南。

使用 PropInspect 進行遷入驗屋

PropInspect 是專為這類走查打造的瀏覽器應用程式。輸入地址，房間就會自動建立好。在每個房間中，您可以拍照、錄製最長 60 秒的短片，並加入標為「資訊」、「維修」或「損壞」的備註，正好對應上述三類發現。在地下室或新建大樓裡，訊號中斷時仍可繼續記錄，之後一鍵同步。

完成後，所有房間、照片和備註都會整合在同一份報告中。您可以傳送無需帳戶即可開啟的唯讀連結給租客，或寄送 PDF。

了解運作方式並開啟範例報告

常見問題