出租物業驗屋：房東實用指南

租約期間的四種驗屋

• 遷入：租客接管房屋前的基準記錄。請參閱我們的遷入驗屋指南。
• 定期驗屋：在租約期間進行的檢查，通常一年一到兩次，重點在維護和安全。
• 遷出：租客搬離後的走查，與遷入記錄比對以結算押金。請參閱遷出驗屋指南。
• 換租：兩任租客之間的整備檢查，列出下一位租客遷入前所有需要維修、清潔或更換的項目。

本指南著重於定期驗屋，因為它的目的和規則與其他三種不同。房屋裡有人居住，而您主要是在找維護問題，而不是蒐集押金證據。

多久驗屋一次

大多數長期出租物業一年一到兩次即可。新租客、較老舊的建築，或離您住處很遠的物業，都是偏向一年兩次的理由。許多房東會把其中一次安排在秋天、暖氣季之前，順便更換暖氣爐濾網並測試警報器。

次數多不一定比較好。每一兩個月就驗一次屋，會讓好租客覺得被打擾，而且州和地方法律也常把進入限制在合理的時間與目的。請把定期驗屋的時程寫進租約，讓它永遠不會讓人措手不及。

開車經過、從外面看一眼不算驗屋，也不需要進入屋內，但在兩次驗屋之間是很有用的檢查。雜草叢生的庭院、堆積的垃圾，或屋頂上蓋著的防水布，都在透露一些訊息。

通知與進入

大多數州規定，房東因非緊急原因進入有人居住的出租物業前，必須給予合理通知。24 小時是常見的最低標準，但有些州和城市訂有不同的期間，或要求書面通知。請查閱您所在州的房東與租客法規以及您的租約，並以書面方式通知（若租約允許，可用簡訊或電子郵件），註明日期和時段。

邀請租客在場。大多數租客都會到場，這讓驗屋變成一次對話：他們會提到浴室抽風扇很吵、後門會卡住，這正是您想聽到的。

拍照時要謹慎。您記錄的是物業，不是租客的生活。拍照時以固定設備、牆面和地板為主體；不要把私人文件、藥品和家庭照片拍進畫面；除非裡面有需要檢查的固定設備，否則不要打開只放著租客私人物品的抽屜或衣櫃。

定期驗屋要檢查什麼

重點放在沒人注意就會惡化的地方：水、安全，以及建築物的各項系統。

水與濕氣

用手電筒查看每個水槽下方、每個馬桶底座、浴缸和淋浴間周圍、熱水器下方，以及浴室下方的天花板。地板變軟、櫥櫃底部膨脹、天花板出現褐色水痕，以及霉味，都是緩慢漏水的早期徵兆；若放任漏水一年，可能要花上數千美元。

安全

逐一按下測試每個煙霧與一氧化碳警報器，並查看每個警報器上印的日期；大多數在約 10 年後就需要更換。留意出口是否被堵住、窗戶是否被油漆封死、樓梯扶手是否鬆動。記下鋪在地毯下的延長線和超載的電源排插。

暖氣、冷氣與電器

檢查暖氣爐或空調箱的濾網，髒了就更換，並聽聽系統運轉的聲音。詢問每個爐口和烤箱是否都能正常使用，並檢查乾衣機排氣管是否積了棉絮，這會有火災風險。

害蟲與建築外部

查看櫥櫃和水槽下方是否有排泄物、管線周圍是否有縫隙，以及屋簷下是否有胡蜂窩。戶外部分，檢查排水槽、朝地基排水的落水管、從地面看得到的屋頂損壞、圍籬，以及碰到屋頂的樹枝。

租約條款

記下未經同意飼養寵物、額外住戶、吸菸或擅自改裝的跡象，但請事後再心平氣和地以書面方式向租客提出。驗屋不是起衝突的場合。

驗屋之後：把發現轉化為計畫

在一兩天內，把發現分成三組：立即修理（漏水和安全問題）、排程處理（老化的填縫膠、會卡住的門），以及僅作記錄（屬於正常磨損的牆面擦痕）。告訴租客您會修什麼、什麼時候修。只有讓這次驗屋帶來實際結果，才能建立信任。

整理成一份簡短的書面摘要：感謝對方配合、您發現了什麼、會修哪些地方及預計何時完成，以及需要對方配合的事項，例如更換他們答應要換的濾網。書面摘要能讓雙方保持共識，若同樣的問題再次出現，也能留有記錄。

把每次定期驗屋的報告和物業的其他記錄放在一起。幾年下來，這些報告會呈現物業老化的情形，幫助您規劃屋頂或熱水器等較大型的工程；萬一日後出現居住條件投訴或保險理賠，它們也能證明您的維護記錄。我們的房東記錄保存指南說明了還有哪些記錄需要保存。

兩任租客之間的換租驗屋

換租驗屋在遷出驗屋結算押金之後進行，而它的讀者是您自己。走查空屋，列出下一位租客入住前要做的所有事：維修、補漆、深度清潔、更換暖氣爐濾網、換上新的警報器電池，以及換新鎖或更換鎖芯。為清單估價、排定時程，並在完工後檢查成果。這最後一次檢查也同時可作為下一位租客的遷入記錄。

在兩任租客之間更換鎖芯或換鎖。有些州有此規定，而且無論在哪裡都是良好做法，因為您無從得知舊鑰匙到底有多少副本。

為難以親自前往的出租物業驗屋

如果您住得離出租物業很遠，定期驗屋依然重要，甚至可能更加重要。當地的物業經理、您信得過的修繕師傅或朋友都可以代勞，只要您給他們一份書面清單，列出要檢查和拍攝的項目，並請他們當天交回報告。

有些房東會請租客參與：進行引導式視訊通話，或請租客依照簡短清單拍照傳來，例如水槽下方、熱水器、警報器和暖氣爐濾網。這能在兩次驗屋之間發現漏水和失效的警報器，但無法取代您親自或透過信任的人實地查看。至少在遷入和遷出時，請盡量親自到場，或請您的代理人到場。

簡單的季節性例行檢查

• 春季：排水槽、房屋周圍的排水、在第一波炎熱天氣前檢查冷氣，以及紗窗
• 秋季：在暖氣季前更換暖氣爐濾網並試運轉、測試警報器，以及在會結冰的地區檢查戶外水龍頭
• 每次驗屋：水槽下方漏水、警報器、熱水器，以及租客提到的任何問題

如果一年只能驗一次，請選在秋天。暖氣故障、水管結凍和警報器失效會造成最昂貴也最危險的問題，而它們也最容易預防。

各州押金規定

通知與進入的規定來自州和地方的房東與租客法，押金規定則來自各州的押金法規。我們的各州押金法規指南涵蓋押金方面的規定，包括哪些州要求書面的遷入記錄。關於進入和通知，請查閱您所在州的房東與租客法規。

使用 PropInspect 進行定期驗屋

PropInspect 中的每個物業都有自己的房間清單，因此每次定期驗屋都會以相同順序走過相同的房間，報告年年都能對照。將發現標為「維修」以列入維修清單，標為「資訊」則僅作記錄；當某個聲響或排水緩慢的情況用拍的比用寫的更清楚時，就加入一段最長 60 秒的短片。

每個物業也有存放文件的地方：租約、保險和許可證。任何有到期日的文件都會提前 30 天在 App 中標示，所以定期驗屋正是查看哪些文件即將到期的好時機。屋主和租客無需帳戶即可開啟分享的報告。

了解運作方式並開啟範例報告

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