Inspección de apartamentos: qué revisar en la unidad y en el edificio

¿Unidad o edificio? Primero define el límite

En una casa, todo lo que hay en el terreno forma parte del alquiler. En un apartamento, una mancha en el techo puede venir de la unidad de arriba, la calefacción puede venir de una caldera central y la alfombra del pasillo es asunto del edificio. Antes de inspeccionar, ten claro qué cubre el contrato de arrendamiento:

• Dentro de la unidad: paredes, pisos, accesorios, gabinetes, electrodomésticos, ventanas y el calentador de agua o los equipos de calefacción y aire acondicionado, si la unidad tiene los suyos
• Asignado a la unidad: un lugar de estacionamiento, una bodega, un buzón, un balcón o un patio
• Compartido y mantenido por el edificio: pasillos, lavanderías, la azotea, la calefacción central y el agua caliente, los elevadores y el sistema de acceso

Registra el estado de todo lo que está en los dos primeros grupos. Del tercero, anota solo lo que afecte a la unidad, como un radiador que apenas se calienta o un portero eléctrico que no suena en la unidad.

Qué revisar dentro de la unidad

Entrada y seguridad

Si el edificio tiene puertas cortafuego con cierre automático, verifica que la puerta de la unidad se cierre y quede trabada por sí sola. Revisa el cerrojo, la mirilla y cualquier cadena o pestillo. Cuenta cada llave y control de acceso: la unidad, la entrada del edificio, el buzón, la bodega, el garaje y las áreas comunes suelen tener los suyos, y reponerlos puede salir caro.

Cocina

Las cocinas de los apartamentos son pequeñas y se usan mucho. Prueba cada quemador y el horno, el ventilador y la luz de la campana, el refrigerador y el congelador, el lavavajillas y el triturador de basura. Revisa debajo del fregadero si hay fugas o señales de plagas, que pasan de una unidad a otra por las aberturas alrededor de las tuberías.

Baño

Deja correr la ducha el tiempo suficiente para ver si el desagüe da abasto, revisa el sellador y la lechada, y prueba el extractor acercándole un cuadrito de papel higiénico. En un apartamento pequeño, un baño sin extractor que funcione se llena de moho rápidamente, y en la salida es difícil decir de quién fue la culpa si no se registró el estado del extractor.

Techos, paredes y pisos

Mira hacia arriba. Las manchas en el techo de un apartamento suelen venir de la unidad de arriba, y la foto de la entrada es lo que demuestra que la mancha ya estaba antes de que llegara el inquilino. Revisa si hay grietas en las paredes que se comparten con los vecinos y si hay daños por agua en los pisos de madera o laminados cerca de la cocina y el baño.

Ventanas, balcón y enchufes

Revisa los seguros de las ventanas, los mosquiteros y cualquier protección de ventana. En un balcón o patio, fotografía el barandal, la superficie del piso y el riel de la puerta corrediza. Prueba los enchufes con un probador de enchufes; los edificios antiguos suelen tener enchufes sin conexión a tierra, y vale la pena anotarlo para que nadie culpe al inquilino más adelante.

Seguridad

Presiona el botón de prueba de las alarmas de humo y de monóxido de carbono de la unidad, y anota dónde están la salida de emergencia y el extintor más cercanos. Si falta una alarma o no funciona, arréglalo antes de que el inquilino se mude, no después.

Cómo fotografiar espacios pequeños

Las habitaciones de un apartamento son pequeñas, lo que dificulta las tomas amplias. Algunos trucos ayudan:

• Párate en una puerta o en una esquina y apunta hacia la esquina opuesta, para que quepan dos paredes en cada toma. Luego gira y haz lo mismo con las otras dos.
• Usa el lente ultra gran angular (0.5x) del teléfono si lo tiene; con él cabe un baño entero en una sola toma. Verifica que los bordes no queden tan distorsionados que cueste ver una grieta.
• En una cocina angosta tipo pasillo, un video corto caminando a lo largo de la cocina muestra todo en una sola pasada.
• Abre cada gabinete y clóset y fotografía el interior. En una unidad pequeña, los espacios de almacenamiento son donde se esconden los daños.
• Fotografía la vista desde cada ventana. Parece raro, pero permite identificar la habitación al instante en un informe.

Los baños y pasillos interiores suelen tener poca luz. Enciende todas las luces y usa una linterna en lugar del flash de la cámara, que rebota en los azulejos y los espejos y oculta justamente las marcas que intentas mostrar.

Problemas que empiezan fuera de la unidad

Algunos problemas de un apartamento se originan en otra parte, y un buen registro ayuda a aclarar quién es responsable:

• Filtraciones de agua desde arriba: fotografía la mancha del techo, anota la fecha e infórmalo por escrito al administrador del edificio.
• Plagas: las cucarachas y las chinches pasan de una unidad a otra. Anota cualquier indicio en la entrada, para que una infestación posterior no se le atribuya automáticamente al nuevo inquilino.
• Calefacción y agua caliente de un sistema central: anota si los radiadores se calientan y cuánto tarda en salir el agua caliente.
• Ruidos y olores: no forman parte del estado de la unidad, pero si un inquilino los menciona en la entrada, anótalos con la fecha.

Cuando informes un problema del edificio, pide una respuesta por escrito y guárdala con el registro de la inspección. Si el mismo problema vuelve a aparecer, ese historial demuestra que el edificio estaba al tanto.

Los tiempos en un edificio con mucho movimiento

En los edificios grandes, los cambios de inquilino se suceden uno tras otro, y puede haber solo unos días entre la salida de un inquilino y la llegada del siguiente. Inspecciona primero la unidad vacía, antes de que empiecen los pintores y el personal de limpieza. Luego vuelve a inspeccionarla cuando termine la preparación para el próximo inquilino, y usa esa segunda inspección como registro de entrada del nuevo inquilino. Dos inspecciones cortas son mejores que una apresurada que intente servir para ambas cosas.

Usa los mismos nombres de habitaciones en todas las unidades que tengan el mismo plano. Cuando un edificio tiene 20 apartamentos idénticos de un dormitorio, usar nombres uniformes facilita comparar los informes y te ayuda a detectar patrones, como el mismo extractor del baño que falla en todas las unidades de una misma columna de tuberías.

Lista de preparación de un apartamento para el próximo inquilino

Entre un inquilino y otro, usa lo que encontraste en la inspección de salida para armar la lista de preparación, y vuelve a inspeccionar cuando esté terminada:

• Retoca la pintura con el mismo color y nivel de brillo, o vuelve a pintar paredes completas para que no se noten los parches
• Vuelve a sellar la tina y el fregadero de la cocina si el sellador está manchado o se está despegando
• Cambia el filtro de calefacción y aire acondicionado y prueba el termostato
• Prueba cada alarma y cambia las baterías, o la alarma completa si ya pasó su fecha de vencimiento
• Reemplaza las persianas rotas, los mosquiteros que falten y los focos fundidos
• Cambia el cilindro de la cerradura o reprograma el código de acceso, y recoge o desactiva los controles de acceso anteriores
• Limpia a fondo el interior del horno, el refrigerador, el lavavajillas y los gabinetes
• Revisa debajo de cada fregadero si hay fugas, y aplica un tratamiento contra plagas si hubo algún indicio
• Confirma que se hayan devuelto todas las llaves del buzón, la bodega y el garaje

Lleva un registro de los acabados de cada unidad, como el color y el nivel de brillo de la pintura, el piso y los modelos de los electrodomésticos. Así las reparaciones coinciden, y te ayuda a determinar en la salida si una alfombra o un electrodoméstico era nuevo o ya estaba viejo.

Si eres el inquilino

Haz tu propio recorrido el día de la entrada, aunque el edificio te dé un formulario. Fotografía cada habitación, sobre todo los techos, los pisos y el interior del horno, el refrigerador y los gabinetes, y envía por correo electrónico las fotos o un enlace al informe a la administración del edificio ese mismo día, para que haya una copia fechada tanto de su lado como del tuyo. En la salida, hazlo de nuevo antes de entregar las llaves. Nuestra lista de verificación de salida para inquilinos cubre el resto.

Normas de depósitos según el estado

Los límites de los depósitos, los plazos de devolución y las reglas sobre las listas de verificación de entrada vienen de la ley estatal, y algunas ciudades agregan las suyas. Nuestras guías de leyes estatales sobre depósitos de seguridad resumen las reglas de cada estado con sus citas legales. Nueva York, donde muchos inquilinos viven en apartamentos, exige que el propietario le ofrezca al inquilino una inspección conjunta antes de la entrada.

Cómo inspeccionar apartamentos con PropInspect

En PropInspect escribes la dirección de la unidad y las habitaciones se crean solas. Configura cada unidad como una propiedad independiente, para que conserve su propia distribución de habitaciones y su propio historial de inspecciones. En cada habitación tomas fotos, grabas clips de hasta 60 segundos para cosas como una cocina tipo pasillo o un desagüe lento, y agregas notas etiquetadas como Información, Reparación o Daño. En sótanos, garajes y edificios de concreto donde se cae la señal, la captura sigue funcionando y sincronizas con un toque.

Cada inspección terminada es un informe. Envía al inquilino o al dueño un enlace de solo lectura que se abre sin cuenta, o un PDF.

Mira cómo funciona y abre un informe de ejemplo

Preguntas frecuentes