Recorrido de alquiler: cómo filmarlo y documentarlo

Tres recorridos, tres propósitos

• La visita: un posible inquilino recorre la unidad. No es un registro del estado, pero es un buen momento para anotar cualquier cosa que el inquilino te pida arreglar antes de la entrada.
• El recorrido de entrada: el punto de referencia, que se hace después de la limpieza y las reparaciones y antes de que lleguen los muebles.
• El recorrido final: se hace al momento de la salida o justo después, idealmente con el inquilino, siguiendo la misma ruta que en la entrada.

Esta guía cubre el recorrido de entrada y el recorrido final, y cómo lograr que el resultado sea evidencia y no solo un video.

Planea la ruta antes de empezar a grabar

Un recorrido vale lo que vale su ruta. Elige una y úsala tanto en la entrada como en la salida: primero la puerta principal, luego cada habitación en el sentido de las agujas del reloj, después los baños, la cocina, los espacios de servicio y el exterior. Anota el orden. En la salida, seguir la misma ruta permite a cualquiera comparar las dos grabaciones habitación por habitación.

Dentro de cada habitación, sigue el mismo patrón: la vista desde la puerta, el techo, cada pared de izquierda a derecha, el piso y luego los accesorios y todo lo que se abre. La constancia importa más que la perfección.

Filma en clips cortos, no en un solo video largo

Un solo video de 25 minutos de toda una casa es casi inútil en una disputa. Nadie quiere adelantarlo y regresarlo para encontrar el baño, y si se pierde el archivo, se pierde todo. En su lugar, graba un clip corto por habitación, de menos de un minuto cada uno, y toma fotos de los detalles.

• Sostén el teléfono en horizontal para las habitaciones, y en vertical solo para cosas altas y angostas, como un clóset.
• Muévete despacio. Desplaza la cámara a la mitad de la velocidad que te parezca natural; los movimientos rápidos desenfocan justo el detalle que necesitas.
• Enciende todas las luces y abre las persianas antes de empezar el clip.
• Detente dos o tres segundos en todo lo que valga la pena anotar, y luego tómale también una foto.
• Muestra que las cosas funcionan: abre cada grifo, descarga el inodoro, abre y cierra ventanas y puertas, y enciende la campana de la cocina.
• En un recorrido final, deja fuera de la toma las caras de las personas y sus pertenencias; apunta la cámara a la propiedad.

Primero prepara el teléfono

• Revisa el almacenamiento disponible. Un minuto de video en 4K puede ocupar varios cientos de megabytes; 1080p es más que suficiente para un recorrido y ocupa mucho menos.
• Limpia el lente. Una huella de dedo le quita nitidez a cada toma, y no lo notarás hasta que revises el material.
• Desactiva el modo retrato, los filtros de belleza y cualquier otra función que altere la imagen.
• Carga el teléfono por completo y lleva una batería externa si la casa es grande. El video agota la batería rápidamente.
• Enciende la linterna en los espacios oscuros, como el fondo de un gabinete o el armario del calentador de agua, en lugar de depender del modo nocturno de la cámara.

Un guion de recorrido que puedes seguir

1. Exterior: el frente del edificio con el número de la dirección visible y luego la puerta principal.
2. Entrada: la puerta por ambos lados, la cerradura y el piso.
3. Áreas de estar: un paneo lento por cada habitación y luego las ventanas y los muebles empotrados.
4. Cocina: cada electrodoméstico encendido, el agua del fregadero corriendo, el interior del horno y del refrigerador, y debajo del fregadero.
5. Baños: los grifos y la ducha abiertos, el inodoro descargado, el extractor encendido y el piso alrededor del inodoro.
6. Dormitorios: paredes, pisos, clósets abiertos y ventanas.
7. Espacios de servicio: el calentador de agua, el panel de interruptores, las conexiones de la lavadora y los medidores.
8. De nuevo afuera: el patio, las cercas, el estacionamiento y cualquier bodega.
9. Toma final: las llaves, los controles de acceso y los controles remotos juntos sobre la encimera.

Qué decir ante la cámara

La narración convierte el video en un registro. Di el nombre de la habitación al inicio de cada clip y luego describe lo que vas mostrando, con palabras sencillas: "Dormitorio dos. Techo bien. Pared norte, dos agujeros pequeños de clavos junto a la ventana. Alfombra limpia, un poco de desgaste en la entrada". Si el inquilino está contigo, invítalo a señalar cosas ante la cámara también.

No especules sobre las causas en la grabación, como en "parece que esto lo hizo el perro". Describe lo que ves y ocúpate de la responsabilidad más adelante, con ambos registros en la mano.

Di la fecha y la dirección al inicio del primer clip. Toma cinco segundos y elimina cualquier duda sobre qué unidad y qué día se está viendo.

Alquileres amueblados: filma también el contenido

Si el alquiler está amueblado, el recorrido también tiene que registrar los muebles y el contenido. Filma cada pieza despacio, abre los cajones y los roperos, y anota el contenido en una nota: dos lámparas, un sofá con tres cojines, una mesa de comedor con cuatro sillas. Un inventario por escrito respaldado por un clip que lo muestre es mucho más sólido que cualquiera de los dos por separado.

El recorrido final: la comparación con la entrada

En el recorrido final, ten a mano la grabación de la entrada, en un segundo dispositivo o en tu teléfono entre un clip y otro, y graba cada habitación desde los mismos puntos. Señala los cambios ante la cámara: "En la entrada esta pared estaba limpia; ahora hay tres agujeros de anclajes junto a la ventana".

Decir lo que no ha cambiado es igual de útil. Un "alfombra igual que en la entrada" en la grabación evita un reclamo posterior en cualquier sentido, y demuestra que el recorrido fue justo y no una búsqueda de deducciones.

Juntos o por separado

El recorrido más sólido es el que se hace con ambas partes presentes, porque ninguna puede alegar después que no vio algo. Acuerden un horario en el que la unidad esté vacía y haya buena luz, y calcula de 30 a 45 minutos para un apartamento pequeño.

Si el inquilino no puede venir, haz el recorrido tú solo y envía la grabación o el informe ese mismo día, pidiéndole que responda en unos días con cualquier cosa que se te haya pasado. Si eres el inquilino y el propietario no está disponible, haz lo mismo a la inversa: graba tu propio recorrido y envíaselo por correo electrónico al propietario antes de entregar las llaves. Una copia en la bandeja de entrada de la otra parte es lo que le da fecha.

Una videollamada en vivo es un mal sustituto de una grabación. La imagen es de baja resolución, se corta en los sótanos y no se guarda nada a menos que alguien la grabe. Si la otra persona quiere verlo a distancia, graba con tu propio teléfono y envíale los archivos después.

Después del recorrido

Conserva los archivos originales, no solo las copias enviadas por apps de mensajería, que suelen comprimir el video y perder detalle. Guárdalos con las notas escritas de esa inspección y consérvalo todo hasta que se resuelva el depósito, y un tiempo más. Ponles a los archivos o a la carpeta un nombre con la fecha, la dirección y el tipo de recorrido, para que sean fáciles de encontrar un año después.

Acompaña los clips con notas escritas sobre todo lo que requiera alguna acción, para que quien lea el registro más adelante no tenga que ver una hora de video para encontrar las tres cosas que importan. El video muestra el estado; las notas dicen qué concluiste a partir de él.

Normas de depósitos según el estado

Si un recorrido es obligatorio, y qué debe pasar después, depende de dónde esté el alquiler. Georgia y Virginia, por ejemplo, establecen pasos y plazos específicos para la inspección de salida. Nuestras guías de leyes estatales sobre depósitos de seguridad resumen las reglas de cada estado con sus citas legales.

Cómo grabar un recorrido con PropInspect

PropInspect está organizado como un buen recorrido: habitación por habitación. En cada habitación grabas clips de hasta 60 segundos, tomas fotos de los detalles y agregas notas etiquetadas como Información, Reparación o Daño, para que los videos y las notas queden juntos en lugar de perderse en la galería del teléfono.

El recorrido terminado se convierte en un solo informe con los clips, las fotos y las notas de cada habitación. Compártelo como un enlace de solo lectura que se abre sin cuenta, o como un PDF.

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