Inspecciones de propiedades de alquiler: guía práctica para propietarios

Las cuatro inspecciones de un arrendamiento

• Entrada: el registro inicial antes de que el inquilino tome posesión. Consulta nuestra guía de inspección de entrada.
• De rutina o periódica: una revisión durante el contrato, normalmente una o dos veces al año, centrada en el mantenimiento y la seguridad.
• Salida: el recorrido después de que se va el inquilino, comparado con el registro de entrada para liquidar el depósito. Consulta la guía de inspección de salida.
• Cambio de inquilino: la revisión de preparación entre inquilinos, con la lista de todo lo que hay que reparar, limpiar o reemplazar antes de la próxima entrada.

Esta guía se centra en la inspección de rutina, porque sus objetivos y sus reglas son distintos de los de las otras tres. Hay alguien viviendo en la casa, y lo que buscas sobre todo son problemas de mantenimiento, no evidencia para el depósito.

Con qué frecuencia inspeccionar

Una o dos veces al año es suficiente para la mayoría de los alquileres a largo plazo. Un inquilino nuevo, un edificio antiguo o una propiedad lejos de donde vives son razones para inclinarte por dos. Muchos propietarios programan una visita en otoño, antes de la temporada de calefacción, y la aprovechan para cambiar el filtro de la calefacción y probar las alarmas.

Más seguido no es mejor. Inspeccionar cada uno o dos meses resulta invasivo para un buen inquilino, y las leyes estatales y locales a menudo limitan la entrada a horarios y fines razonables. Pon el calendario de inspecciones de rutina en el contrato para que nunca sea una sorpresa.

Mirar el exterior al pasar en auto no es una inspección y no requiere entrar, pero es una revisión útil entre visitas. Un jardín descuidado, basura acumulada o una lona sobre el techo te dicen algo.

Aviso y acceso

La mayoría de los estados exigen un aviso razonable antes de que el propietario entre a una vivienda ocupada por un motivo que no sea una emergencia. Veinticuatro horas es un mínimo común, pero algunos estados y ciudades fijan otro plazo o exigen aviso por escrito. Revisa la ley de arrendamientos de tu estado y tu contrato, y da el aviso por escrito (por mensaje de texto o correo electrónico, si tu contrato lo permite), con una fecha y una franja horaria.

Invita al inquilino a estar presente. La mayoría acepta, y la visita se convierte en una conversación: te comentan que el extractor del baño hace ruido o que la puerta trasera se atasca, que es justo lo que quieres saber.

Ten cuidado con lo que fotografías. Estás documentando la propiedad, no la vida del inquilino. Encuadra las fotos en los accesorios, las paredes y los pisos; deja fuera de la imagen los documentos personales, los medicamentos y las fotos familiares; y no abras cajones ni clósets que solo contengan cosas del inquilino, a menos que haya adentro algún elemento de la vivienda que revisar.

Qué revisar en una inspección de rutina

Concéntrate en lo que empeora cuando nadie lo mira: el agua, la seguridad y los sistemas del edificio.

Agua y humedad

Revisa con una linterna debajo de cada fregadero y lavabo, en la base de cada inodoro, alrededor de la bañera y la ducha, debajo del calentador de agua y en los techos que están debajo de los baños. Un piso blando, bases de gabinete hinchadas, aros marrones en un techo y olor a humedad son las primeras señales de una fuga lenta, que puede costar miles de dólares si sigue así durante un año.

Seguridad

Prueba con el botón cada alarma de humo y de monóxido de carbono y revisa la fecha impresa en cada una; la mayoría hay que reemplazarlas después de unos diez años. Busca salidas bloqueadas, ventanas selladas con pintura y pasamanos de escalera flojos. Anota las extensiones eléctricas que pasan debajo de tapetes y las regletas sobrecargadas.

Calefacción, aire acondicionado y electrodomésticos

Revisa el filtro de la calefacción o de la unidad de aire y cámbialo si está sucio, y escucha el sistema en funcionamiento. Pregunta si todos los quemadores y el horno funcionan, y revisa si hay pelusa acumulada en el ducto de la secadora, porque es un riesgo de incendio.

Plagas y exterior

Busca excrementos en los gabinetes y debajo de los fregaderos, huecos alrededor de las tuberías y nidos de avispas bajo los aleros. Afuera, revisa las canaletas, los bajantes que desaguan hacia los cimientos, cualquier daño en el techo que se vea desde el suelo, las cercas y las ramas que tocan el techo.

Términos del contrato

Anota las señales de una mascota no autorizada, ocupantes adicionales, que se fuma en la vivienda o modificaciones, pero háblalo con el inquilino después, con calma y por escrito. Una inspección no es el lugar para una confrontación.

Después de la inspección: convierte los hallazgos en un plan

En uno o dos días, clasifica lo que encontraste en tres grupos: arreglar ya (fugas y temas de seguridad), programar (sellador desgastado, una puerta que se atasca) y solo registrar (una pared con roces dentro del desgaste normal). Dile al inquilino qué vas a reparar y cuándo. La visita solo genera confianza si se traduce en algo.

Ponlo en un resumen breve por escrito: un agradecimiento por recibirte, qué encontraste, qué vas a arreglar y para cuándo, y cualquier cosa que necesites de su parte, como cambiar un filtro que el inquilino se comprometió a cambiar. Un resumen por escrito los mantiene a ambos en sintonía y te deja un registro si el mismo problema vuelve a aparecer.

Guarda cada informe de rutina con los demás registros de la propiedad. Con los años muestran cómo envejece la propiedad, lo que te ayuda a planificar trabajos más grandes, como un techo o un calentador de agua, y dejan un historial de mantenimiento por si alguna vez surge una queja sobre habitabilidad o un reclamo al seguro. Nuestra guía de registros para propietarios explica qué más conviene guardar.

La inspección de cambio de inquilino

La inspección de cambio de inquilino viene después de que la inspección de salida haya resuelto el depósito, y quien la lee eres tú. Recorre la unidad vacía y anota todo lo que hay que hacer antes del próximo inquilino: reparaciones, retoques de pintura, limpieza a fondo, un filtro de calefacción nuevo, baterías nuevas para las alarmas y cerraduras nuevas o cambio de cilindros. Calcula el costo de la lista, prográmala y revisa el trabajo cuando esté terminado. Esa revisión final sirve también como registro de entrada del próximo inquilino.

Cambia los cilindros o las cerraduras entre un inquilino y otro. Algunos estados lo exigen, y es una buena práctica en todas partes, porque no puedes saber cuántas copias de las llaves anteriores existen.

Cómo inspeccionar un alquiler que no puedes visitar fácilmente

Si vives lejos de la propiedad, la inspección de rutina sigue siendo importante, y probablemente más. Un administrador de propiedades local, un técnico de confianza o un amigo pueden hacerla por ti si les das una lista por escrito de qué revisar y qué fotografiar, y les pides el informe el mismo día.

Algunos propietarios piden la participación del inquilino: una videollamada guiada o una lista corta de fotos para enviar, como debajo de los fregaderos, el calentador de agua, las alarmas y el filtro de la calefacción. Así se detectan fugas y alarmas que no funcionan entre visitas, pero no sustituye ver el lugar tú mismo o a través de alguien de confianza. Procura estar presente, o que esté tu representante, al menos en la entrada y en la salida.

Una rutina sencilla para cada temporada

• Primavera: canaletas, drenaje alrededor de la casa, el aire acondicionado antes de la primera semana de calor y los mosquiteros
• Otoño: el filtro de la calefacción y una prueba de funcionamiento antes de la temporada de calefacción, prueba de alarmas y grifos exteriores en climas con heladas
• En cada visita: fugas debajo de los fregaderos, alarmas, el calentador de agua y cualquier cosa que mencione el inquilino

Si solo puedes hacer una visita al año, que sea la de otoño. Las fallas de la calefacción, las tuberías congeladas y las alarmas que no funcionan causan los problemas más caros y más peligrosos, y son los más fáciles de prevenir.

Normas de depósitos según el estado

Las reglas de aviso y entrada provienen de la ley de arrendamientos estatal y local, mientras que las reglas sobre depósitos provienen de la ley de depósitos de cada estado. Nuestras guías de leyes estatales sobre depósitos de seguridad cubren la parte del depósito, incluidos los estados que exigen un registro de entrada por escrito. Para la entrada y el aviso, consulta la ley de arrendamientos de tu estado.

Inspecciones de rutina con PropInspect

Cada propiedad en PropInspect tiene su propia lista de habitaciones, así que cada visita de rutina recorre las mismas habitaciones en el mismo orden y los informes se pueden comparar año tras año. Etiqueta los hallazgos como Reparación para la lista de arreglos y como Información para lo que solo quieres dejar registrado, y agrega un clip de hasta 60 segundos cuando un ruido o un desagüe lento sea más fácil de mostrar que de describir.

Cada propiedad también tiene un lugar para sus documentos: el contrato, el seguro y los permisos. Todo lo que tiene fecha de vencimiento se marca en la app con 30 días de anticipación, así que una visita de rutina es un buen momento para revisar lo que está por vencer. Los dueños y los inquilinos abren el informe compartido sin cuenta.

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