Airbnb 换房验房：当天换房适用的检查清单

真正的限制是换房的时间窗

长期出租物业一年验房一到两次。热门的短期出租物业一周就换房好几次，通常上午 10 或 11 点退房，下一组房客下午 3 或 4 点入住。所有事情都得塞进这几个小时：验房、清洁、洗衣、补货和复原布置，而且通常由清洁人员而不是房东来做。

这也改变了好的验房该有的样子。它必须快速、每次都一模一样，而且简单到清洁人员不需训练就能用手机完成。拍 200 张照片的迁入报告不是合适的工具；固定的拍摄清单和快速清点才是。

从退房到入住的流程

1. 动手碰任何东西之前，先走一遍，拍下房客离开时的样子。这是最常被跳过的步骤，却是房客造成损坏的唯一证据。一旦开始清洁，证据就没了。
2. 记下损坏、遗失物品和任何异常状况：烟味、使用的床位比预订人数多、开派对的迹象，或禁止宠物的房源出现宠物。
3. 清洁、洗衣并倒垃圾。把房客遗留的物品放到一旁并拍照。
4. 补充消耗品：卫生纸、肥皂、咖啡、洗碗机清洁锭，以及房源承诺提供的其他物品。
5. 重设温控器、智慧门锁密码、Wi-Fi 卡、电视输入来源、百叶窗和钥匙盒。
6. 拍下单元清洁并布置好之后的「就绪」照片。这些就是下一组房客的基准。

如果下一组房客当天入住，请先完成前两个步骤再做其他事，即使洗衣因此晚十分钟开始也一样。其他事都能补上；退房照片则无法补拍。

10 张照片的标准拍摄清单

每次换房都在相同位置拍同样的十张照片，比对两次换房时，任何变化都会一目了然：

1. 入口，朝屋内拍
2. 客厅，从最远的角落拍广角
3. 沙发和靠垫，近到能看清污渍
4. 厨房台面和炉台
5. 冰箱内部
6. 每张床，铺好后把羽绒被往后掀，露出床垫保洁垫
7. 浴室洗手台和镜子
8. 淋浴间或浴缸
9. 户外空间：露台家具、烤肉架、按摩浴缸盖
10. 温控器和智慧门锁，显示已重设的状态

任何异常之处都加拍特写；如果主要起居空间看起来不对劲，再拍一段短片。

要清点与测试的项目

• 毛巾、浴室脚踏垫和床单组，对照标准库存量
• 您提供的遥控器、充电器和转接头
• 房客最常打破或带走的厨房用品：红酒杯、马克杯、刀具、开罐器和不沾锅
• 钥匙、车库遥控器和停车证（如果有提供）
• 烟雾与一氧化碳警报器（每周按一次测试钮即可）、灭火器压力表，以及急救箱
• Wi-Fi，以及电视上的串流 App 已登出上一组房客的帐户
• 按摩浴缸的水质与盖子、泳池栅门和烤肉架的丙烷（如果有的话）

准备一份库存清单：记录单元里每样物品应有的数量。如果某项物品连续两次数量不足，通常是没人提起的损坏而非偷窃，在传讯息给房客之前，值得先问问清洁人员。

为清洁人员建立换房标准

大多数换房由清洁人员完成，因此验房的品质取决于他们拿到的指示。把拍摄清单和清点项目放在同一页上，每张「就绪」照片都附一张参考照片，让他们确切知道应该拍成什么样子，并在物业内留一份副本。

事先约定哪些事要立即回报（任何损坏、遗失或不安全的情况）、哪些自己修（松动的橱柜把手、烧坏的灯泡），以及哪些只需拍照记录。拍照所花的时间也要付费；在漫长清洁工作尾声匆忙完成的验房，正是会漏掉台面烫痕的那一次。

每个月翻看几份换房报告。这是最快发现哪张照片总是拍错角度、哪项清点总是被跳过的方法。

为索赔记录房客造成的损坏

如果发现损坏，请在清洁前拍照，包括周遭环境和特写；如果损坏范围大或有东西无法运作，再录一段短片。记下日期，并注明是在退房时发现的。接着透过平台传讯息给房客，描述您发现的情况、附上照片并提出费用。保留收据或维修报价。

Airbnb 透过其 Resolution Center 和 AirCover for Hosts 保障处理损坏申请，并设有退房后回报损坏的期限。这些条款会变动，因此请查看您帐户目前适用的规定，不要依赖记忆中的数字。Vrbo 和其他平台则有各自的流程和损坏保证金选项。

最有力的索赔包含三部分：房客入住前的「就绪」照片、显示损坏的退房照片，以及收据或报价。没有「就绪」照片，房客就能合理主张损坏原本就存在。

磨损、损坏与经营成本

短期出租物业比长期出租物业耗损得快，而且并非每道刮痕都值得索赔。许多房东会设定门槛，例如低于 $50 的不索赔，除非是一再发生的情况，并把小型损坏视为经常性成本。换房照片能让您看出规律：如果同一张沙发扶手每个月都看起来更旧，那就是该重新换布面的时候了，而不是向房客收费。

换房记录的用处也不只在房客索赔：它们能追踪水槽下方的缓慢漏水、佐证保险理赔、让共同房东或屋主掌握情况，并证明安全设备有经过检查。

房客遗留的物品

拍下房客遗留的任何物品，装袋后在袋子上标注住宿日期。透过平台而不是电话传讯息给房客，这样才有记录，并约定归还方式及由谁负担费用。无人认领的物品请保留一段固定期间后再捐出或处理，而且绝对不要公开张贴房客物品的照片。

每隔几个月一次的细部验房

快速的换房检查总有些地方碰不到。每隔几个月，做一次较慢的细部验房：床和沙发底下、冰箱和洗衣机后面、保洁垫底下的床垫本身、磁砖缝和填缝胶、热水器、烟雾警报器上的日期，以及建筑物外部。把它当作长期出租物业的定期验房，并在下一个订房空档安排修缮。

地方规定与安全

许多城市和郡对短期出租物业实施许可制，并订有安全要求，例如正常运作的烟雾与一氧化碳警报器、灭火器、张贴紧急资讯，以及入住人数上限。换房检查正是确认这些项目的好时机。请查看您当地的规定；各地差异很大，而且经常变动。

各州押金规定

如果您也经营长期出租，或短期住宿转变为较长期的租赁，州的押金和房东租客法规可能就会适用。我们的各州押金法规指南涵盖了各州的押金规定。

用 PropInspect 管理换房

PropInspect 在手机浏览器中运作，无需安装任何东西。房间会依地址自动建立，每次换房都是一次独立的验房，包含照片、最长 60 秒的短片，以及标为「资讯」、「维修」或「损坏」的备注。讯号中断时仍可继续记录——这在乡间小木屋特别重要——之后一键同步。

每次换房都会产生一份报告，附有可传给共同房东或屋主的唯读连结，对方无需帐户即可开启；也可以产生 PDF，附在损坏申请中。费用按次计算：第一次免费，之后每次 $0.99，所以一个每月换房八次的物业，花费是 $7.92。

了解运作方式并开启范例报告

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