房东验房 App：如何挑选并善加使用

纸本检查表、手机照片，还是 App？

仍有不少房东使用列印出来的迁入表格，只要仔细填写，这也行得通。它的弱点会在迁出时显现：表格上写着「有刮痕」，却没写在哪里、有多严重，而能证明这一点的照片则散落在相簿里，夹杂在数千张家庭照片之间。

光有照片也不算记录。没有房间名称、备注，以及与该次验房绑在一起的日期，一个装了 200 张照片的资料夹，一年后无论是租客、法官还是您自己都很难看懂。

验房 App 的任务就是把这三者绑在一起。每张照片都放在所属的房间中、紧邻解释它的备注，并收在载有验房日期的报告里。这就是全部的价值所在；其他一切都只是便利性。

挑选房东验房 App 时要注意什么

• 逐房结构：照片和备注在拍摄时就归入各房间，而不是事后再整理。
• 除了照片也能录影：一段水龙头流水、抽风扇噪音或整个房间的短片，往往比十张静态照片更清楚。
• 可以加上标签的备注，让报告能把既有损坏与待修项目和一般资讯区分开来。
• 租客能轻松开启的报告。如果必须建立帐户或安装软体才能查看，很多人就不会看，您也就失去了及早修正记录的机会。
• 可保存、列印或附在押金明细上的 PDF，不受 App 限制。
• 在讯号不稳时仍能持续记录。地下室、新建大楼和乡间的出租物业常常完全没有讯号。
• 与您验房频率相符的价格。拥有三间出租房屋的房东，一年可能要验房 6 到 10 次，若为此付月费订阅，连闲置的月份也得付钱。
• 万一您不再使用这个 App，能以 PDF 汇出报告的方式。

在用于出租物业之前，先拿自己家试用任何 App。在厨房和一间浴室花 15 分钟，就能知道它是否快到足以完成一次完整验房，以及报告是否是您乐意寄给租客的样子。

自己验房，还是聘请验房员

市面上有第三方的迁入与迁出验房服务，对于您无法亲自前往的物业，或预期迁出时会有争议的情况，可能值得一用。它们每次的费用比自己验房高得多，而且您仍须安排让对方进入。若要聘请，请先索取范例报告，确认它涵盖每个房间并附有全景照和备注，并确保您能拿到原始照片，而不只是摘要。

对大多数独立房东来说，仔细的自行验房就已足够。让记录可信的不是由谁制作，而是它是否具体、有日期、完整，并在当时就与租客分享。租客若在第一天就收到您的迁入报告且没有提出异议，日后就很难主张报告有误。

购屋时请的验房师做的是不同的工作。购屋前的房屋检测是为买方评估结构和各项系统，无法取代租约期间的屋况记录，也很少会拍下每一面墙。

房东的验房行事历

App 要在租约的每个阶段都派上用场，而不只是迁出时，才真正物有所值：

1. 刊登招租前：进行换租走查，列出维修和清洁项目，再拍下完工后的房屋照片。
2. 迁入当天：进行基准验房，最好与租客一同进行，并在当天分享。
3. 最初几周：租客回报的任何事项，都以附日期的补充项目加入记录。
4. 每 6 到 12 个月：事先通知后进行定期验房，重点在漏水、警报器和各项系统。
5. 收到退租通知后：提供迁出前走查，让租客能在搬离前修好问题。
6. 迁出当天：进行迁出验房，逐房与迁入记录比对。
7. 在您所在州的期限内：寄出押金逐项明细，并附上证据。

让任何 App 都更好用的习惯

• 每次都用相同方式命名房间，例如卧室 1 和卧室 2，并按照相同顺序走查。
• 拍任何特写之前，先为每面墙拍一张全景照。
• 备注要写出位置和大小：「厨房，炉具左侧：台面上有 2 英寸的烧焦痕。」
• 离开前在现场完成报告。当晚凭记忆写的备注比较不精确。
• 当天把报告寄给租客，并保留那封电子邮件。
• 把每个物业的租约、保险和验房报告放在一起，免得发生争议时要到三个地方翻找。

设定您的第一个物业

花 10 分钟设定，之后每次验房都会更快。地址和房间清单只需记录一次，并依照您走查的顺序排列。趁着在现场，拍下总水阀、配电箱、瓦斯表和热水器的位置。这些照片在紧急状况时能帮助您、承包商或租客，也能让定期验房更快完成。

把物业的文件和物业放在一起：租约、保单、许可证和电器使用手册。当争议或理赔发生时，关于这个物业的一切都在同一处，而不是分散在电子邮件、档案柜和您的手机里。

寄送报告时该说什么

报告怎么寄，几乎和报告内容一样重要。请在验房当天以电子邮件或简讯寄出，并附上简短讯息，设定更正的期限。例如：「这是今天完成的公寓迁入报告。请看过一遍，若发现我遗漏了什么，请在下周五前告诉我，我会把它加入记录。」

如果租客回复了补充事项，请向他们道谢，把这些项目以附日期的补充项目加入记录，并以电子邮件确认。如果他们没有回复，您手上也有一则附日期的讯息，证明他们收到了报告，也有机会更正。

租客也可以使用

验房 App 不只适合房东。租客自己制作迁入记录并寄给房东，就是从另一方做同样的事。当双方记录一致时，迁出时几乎没有什么好争的，双方都能省下时间。如果您的租客寄来他们自己的报告，请和您的报告一起保存。

记录不完整的代价

押金争议正是记录不完整会让您赔钱的地方。无法佐证扣款的房东通常必须退还押金，还有好几个州会另外加上罚则。以乔治亚州为例，恶意扣留时可判赔扣留金额的三倍，而且其规定取决于迁出验房和损坏清单是否如期交付。

相较之下，一份仔细记录的成本很小：在租约开始和结束时各花您一小时，再加上您所用工具的费用。

各州押金规定

您所在州的规定，决定了记录必须包含哪些内容，以及迁出时您必须多快采取行动。我们的各州押金法规指南涵盖每一州的押金上限、退还期限和文件规定，并附上法条出处。例如加州现在对迁入和迁出照片已有具体规定。

PropInspect 的定位

PropInspect 专为独立房东打造。它在手机浏览器中执行，无需下载；输入地址就会自动建立好房间，并将照片、最长 60 秒的短片，以及标为「资讯」、「维修」或「损坏」的备注归入各个房间。验房途中若讯号中断，仍可继续记录，之后一键同步。

租客无需帐户即可开启唯读报告连结，您也可以下载 PDF。加入您的标志，它就会出现在您的报告上。每个物业也能存放文件，任何即将到期的项目都会提前 30 天在 App 中标示。

了解运作方式并开启范例报告

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