迁入验房：逐房检查指南

何时进行迁入验房

请在房屋清洁完毕、整备维修都已完成之后，且在租客搬进任何一个箱子之前进行。家具一旦就定位，您就看不到沙发下的地毯或衣柜后方的墙面，日后才发现的刮痕也可能是在搬家当天造成的。

最理想的时机是交付钥匙的当天，双方都在场。如果做不到，请尽量在接近交屋时进行，并在报告中注明验房的时间。若记录是在迁入前两周完成，对方就有空间主张这段期间屋况有所变化。

有些州订有自己的期限。以维吉尼亚州为例，房东须在租客入住后 5 天内提交书面的迁入损坏报告；麻萨诸塞州的屋况声明书（Statement of Condition）则有 10 天的期限。如果您所在的州有类似规定，验房就必须在期限内完成。

谁应该在场

可以的话，请和租客一起走查。租客会注意到您早已视而不见的地方，例如会卡住的滑门，或是去年用油漆盖过、如今又渗出来的污渍；而双方当天一起看过的东西，日后也很难再有争议。

如果租客无法到场，就由您自己验房，并在当天寄出报告，附上简短说明，请对方在几天内告知您遗漏的地方。把租客回报的内容以附日期的补充项目加入记录，而不是悄悄修改原始内容。

如果您是代屋主管理物业，迁入时验房的人最好也是迁出时验房的人。若无法保证这一点，备注就要写到别人不必问您也能看懂。

要带什么

• 充饱电、储存空间充足的手机；房子较大时再带一个行动电源
• 手电筒，用来查看水槽下方、衣柜内部和热水器柜
• 插座测试器（五金行几美元就能买到），让您能实际检查每个插座，而不是用猜的
• 您要交付的钥匙、感应扣、遥控器和车库门遥控器，以便在记录中清点数量
• 按走查顺序排列的房间清单，让迁出验房能沿着同样的路线进行

请确认水电瓦斯都已开通。在停气或停电的房屋里，您无法测试炉具、暖气或热水，而没有测试过的电器，迟早会引发争议。

逐房检查项目

每次都按照相同顺序进行：从大门开始，顺时针走过每个房间，依序查看天花板、墙面、地板，最后是固定设备。固定的检查模式，才能避免您老是漏掉同一个衣柜。

玄关、客厅与餐厅

检查大门、门栓锁、门上窥视孔和防风条。查看墙面和天花板是否有钉孔、修补痕迹和水渍，地板是否有刮痕、宠物造成的损坏、木板间的缝隙和地毯污渍。打开并锁上每扇窗户，检查纱窗和百叶窗，试按每个电灯开关，测试每个插座，并按下每个烟雾与一氧化碳警报器的测试按钮。

厨房

打开每个炉口和烤箱。打开冰箱的冷藏室和冷冻库，确认都有在制冷。启动洗碗机的冲洗程序和厨余处理机，并用手电筒查看水槽下方是否有滴水、橱柜底板膨胀或旧水渍。拍下台面缺角、烧焦痕迹和烤箱内部，因为「烤箱本来就是脏的」是迁出时最常见的争执之一。

浴室

冲每个马桶并观察它重新注水，在每个水龙头放热水，并检查浴缸周围的填缝胶和磁砖缝是否发霉或有缝隙。打开抽风扇，并按压马桶底座周围的地板，看看有没有松软的地方。磁砖裂痕和浴缸缺角即使是旧的也要记录；如果迁入记录里没有，到了迁出时看起来就像新的。

卧室与衣柜

检查衣柜门能否顺着轨道滑动、层板和吊杆是否牢固，以及窗户能否上锁。查看角落和门口的地毯，这些地方最先出现磨损。卧室最容易累积小钉孔和胶带痕迹，所以即使墙面看起来没问题也要拍照。

系统、安全与户外

开启暖气和冷气，记下恒温器的设定和滤网状况，并查看热水器的年份标签及底部是否生锈。拍下每个水电瓦斯表，让读数留下记录。户外部分，查看庭院、围篱、看得到的排水槽、车库门、停车位，以及租约附带的任何储藏空间。

如何拍摄迁入屋况

要在押金争议中胜出，照片必须让从没看过这间房屋的人也看得懂拍的是什么。以下几个习惯就能带来差别：

• 先从对角拍下每面墙的全景，再为值得注意的地方拍特写。全景照能显示特写的位置。
• 正面拍摄，光线要充足。拉开百叶窗、打开所有灯；只有在昏暗的橱柜内部才使用闪光灯。
• 在小损坏旁放个东西作为比例参考：硬币、钥匙，或把卷尺横放在刮痕上。
• 状况良好的地方也要拍，不只拍有问题的地方。迁入照片中干净的地毯，正是迁出时的污渍属于新损坏的证据。
• 为每个房间录一段简短的环景视频。视频比单一角度的照片更难反驳，也能拍到您没想到要拍的东西。
• 不要套滤镜或修图。修改过的照片会让人怀疑还有什么被改过。

一间两房公寓需要拍超过 100 张照片并不稀奇。这不是小题大作；这正是一份完整记录和几张随手照之间的差别。

写下一年后仍看得懂的备注

「地毯：尚可」在迁出时对谁都没有帮助。有用的备注要说明是什么、在哪里、有多大：「卧室 2 地毯：4 英寸漂白痕，位于进门左侧 2 英尺处。」每则备注都要放在它所描述的照片旁边。

全程使用同一组少数几个描述状况的词，例如全新、良好、磨损和损坏，并且用法一致。如果东西旧了但仍可使用，就照实写出。地毯或油漆的使用年限，日后在判断什么算正常磨损时会很重要。

把屋况记录和待办清单分开。有些发现只是资讯（褪色的台面），有些需要在租客迁入前或迁入后不久修好（滴水的水龙头），有些则是不得向租客收费的既有损坏（裂开的磁砖）。为每一项加上标签，以免日后有人把已知问题误认为新问题。

为记录标注日期，并在当天分享

记录要能证明是什么时候做的，才派得上用场。请在验房当天完成报告，确认报告上载有当天日期，并在当天透过电子邮件或简讯寄一份给租客。这则讯息本身就是双方何时取得报告的独立证明。

请租客在指定天数内回复他们认为遗漏的项目，并把回复和报告一起保存。不要覆盖您当天记录的内容；事后被修改过的记录，对双方来说都比较没有说服力。

整个租约期间以及租约结束后的一段时间内都要保留报告，因为押金争议和小额诉讼常常在几周后才浮现。我们的租赁记录保存指南说明了房东通常会将验房记录保存多久。

常见的迁入验房错误

• 在租客开始搬入后才验房，此时家具已挡住地板和墙面
• 只拍损坏的地方，结果无法证明其他部分状况良好
• 整个房间只写「状况良好」，而没有描述每个表面
• 略过电器、橱柜和衣柜的内部
• 什么都没测试：外观正常但有一个炉口坏掉的炉具，就会变成迁出时的争议
• 报告只存在一支手机里，从未寄一份给租客
• 迁出时使用不同的房间名称或不同的路线，导致比对费时

各州押金规定

押金规定由各州自行订定：可收取的金额、退还期限，以及是否需要书面的迁入检查表。以华盛顿州为例，房东必须先备妥经签署的迁入检查表，才能收取任何押金。我们的各州押金法规指南附上法条出处，整理了每一州的规定，请在验房前先阅读您出租物业所在州的指南。

使用 PropInspect 进行迁入验房

PropInspect 是专为这类走查打造的浏览器应用程式。输入地址，房间就会自动建立好。在每个房间中，您可以拍照、录制最长 60 秒的短片，并加入标为「资讯」、「维修」或「损坏」的备注，正好对应上述三类发现。在地下室或新建大楼里，讯号中断时仍可继续记录，之后一键同步。

完成后，所有房间、照片和备注都会整合在同一份报告中。您可以传送无需帐户即可开启的唯读连结给租客，或寄送 PDF。

了解运作方式并开启范例报告

常见问题