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公寓验房：单元内与大楼部分各该检查什么

公寓验房是针对单一单元的走查，在迁入、迁出或换租时记录其状况，并为每个房间附上照片和备注。在公寓里，这项工作有一部分是厘清哪些属於单元、哪些属于整栋大楼。

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单元还是大楼？先划清界线

在独栋房屋里，地界内的一切都属于出租范围。但在公寓里，天花板上的污渍可能来自楼上住户，暖气可能来自中央锅炉，走廊地毯则归大楼负责。验房前，先弄清楚租约涵盖哪些范围：

单元内部：墙面、地板、固定装置、橱柜、家电、窗户，以及单元若有自己的设备，还包括热水器或冷暖气设备
专属于该单元：停车位、储物隔间、信箱、阳台或露台
由大楼共用及维护：走廊、洗衣间、屋顶、中央暖气与热水、电梯，以及门禁系统

前两类的所有项目都要记录状况。第三类只需记下影响到单元的部分，例如几乎不会变热的暖气片，或按了屋内却没响的大门对讲门铃。

单元内要检查的项目

入口与门禁安全

如果大楼设有自动关闭的防火门，请确认单元的门能自行关上并扣紧。检查门闩锁、门上窥孔，以及任何门链或门扣。清点每一把钥匙和感应扣：单元、大楼入口、信箱、储藏室、车库和公共设施往往各有一把，而且补配费用可能很高。

厨房

公寓厨房空间小、使用又频繁。测试每个炉头和烤箱、抽油烟机的风扇和灯、冰箱和冷冻库、洗碗机，以及厨余处理机。检查水槽下方是否漏水、有没有害虫迹象——害虫会经由管线周围的缝隙在各户之间流窜。

浴室

让莲蓬头持续出水一段时间，看看排水跟不跟得上；检查填缝胶和磁砖缝；再拿一张卫生纸靠近抽风扇，测试它是否运转。在小公寓里，抽风扇坏掉的浴室很快就会发霉；到了迁出时，除非当初记录过抽风扇的状况，否则很难说清楚是谁的责任。

天花板、墙面与地板

抬头看。公寓的天花板污渍常常来自楼上住户，而迁入照片正是证明污渍在租客入住前就已存在的依据。检查与邻户共用的墙面有无裂缝，也检查厨房和浴室附近的木地板或超耐磨地板有无水损。

窗户、阳台与插座

检查窗锁、纱窗和任何窗户护栏。如有阳台或露台，请拍下栏杆、地面和落地拉门的轨道。用插座测试器测试插座；老旧大楼常有未接地的插座，值得记录下来，以免日后有人怪罪租客。

安全

按下测试钮检查单元内的烟雾与一氧化碳警报器，并记下最近的逃生出口和灭火器位置。如果警报器缺失或失效，请在租客迁入前修好，而不是之后。

拍摄小房间

公寓房间小，很难拍到宽广的全景。以下几个技巧会有帮助：

站在门口或角落，朝对角拍摄，让每张照片都拍进两面墙。然后转身拍另外两面。
手机若有超广角（0.5x）镜头就用它，整间浴室一张就能拍完。但要确认画面边缘没有变形到让裂缝难以辨认。
在狭长型厨房里，沿着整个空间边走边拍一段短片，一次就能拍到所有东西。
打开每个橱柜和衣橱，拍下内部。在小单元里，损坏往往藏在收纳空间。
拍下从每扇窗户看出去的景色。听起来有点奇怪，但在报告中能让人一眼认出是哪个房间。

没有对外窗的浴室和走廊通常光线不足。打开所有的灯，并改用手电筒而不是相机闪光灯；闪光灯会在磁砖和镜子上反光，反而遮住您想拍下的痕迹。

源自单元外的问题

公寓里有些问题源自别处，完善的记录有助于厘清责任归属：

楼上漏水：拍下天花板污渍，记下日期，并以书面通报大楼管理人员。
害虫：蟑螂和臭虫会在各户之间移动。迁入时记下任何虫害迹象，日后若出现虫害，才不会自动怪到新租客头上。
由中央系统供应的暖气和热水：记下暖气片会不会变热，以及热水要多久才会来。
噪音和异味：这些不属于屋况项目，但如果租客在迁入时提出，请连同日期记录下来。

向大楼通报问题时，请要求书面回复，并与验房记录一并保存。如果同样的问题一再发生，这些往来记录就能证明大楼早已知情。

繁忙大楼的时间安排

在较大的大楼里，单元一个接一个换租，前一位租客搬走到下一位租客入住之间，可能只有短短几天。请先在油漆工和清洁人员开工前检查空屋。整备工作完成后再验房一次，并以第二次验房作为新租客的迁入记录。两次简短的验房，胜过一次想兼顾两种目的、匆匆忙忙的验房。

格局相同的单元，请一律使用相同的房间名称。当一栋大楼有 20 间格局相同的一房单元时，一致的命名让报告容易比较，也能帮您发现规律，例如同一垂直管线上每一户的浴室抽风扇都出现同样的故障。

公寓招租前整备清单

在两任租客之间，根据迁出验房的发现拟定整备清单，完成后再验房一次：

用相同颜色和光泽度的油漆补漆，或整面墙重新粉刷，让补漆处不明显
如果浴缸和厨房水槽的填缝胶变色或剥离，请重新打填缝胶
更换冷暖气滤网并测试温控器
测试每个警报器并更换电池；若警报器已超过使用期限，则整个更换
更换损坏的百叶窗、缺少的纱窗和烧坏的灯泡
更换锁芯或重设门禁密码，并收回或停用旧的感应扣
深度清洁烤箱、冰箱、洗碗机和橱柜内部
检查每个水槽下方是否漏水；如果有任何虫害迹象，请进行除虫处理
确认信箱、储藏室和车库的钥匙都已归还

记下每个单元的装修材料，例如油漆颜色与光泽度、地板材质和家电型号。这样维修时才配得上，迁出时要判断地毯或家电当初是新的还是已经旧了，也会很有帮助。

如果您是租客

即使大楼有提供表格，迁入当天也请自己走查一遍。拍下每个房间，尤其是天花板、地板，以及烤箱、冰箱和橱柜内部，并在当天把照片或报告连结以电子邮件寄给大楼管理方，让对方和您手上都有一份附日期的副本。迁出时，在交还钥匙前再做一次。其余事项请见我们的租客迁出检查清单。

各州押金规定

押金上限、退还期限和迁入检查表规定都来自州法，有些城市还另有规定。我们的各州押金法规指南整理了各州规定，并附上法条出处。在许多租客住公寓的纽约州，房东必须在迁入前让租客有机会一起验房。

用 PropInspect 进行公寓验房

在 PropInspect 中，输入单元地址，房间就会自动建立好。请把每个单元设为独立的物业，让它保有自己的房间配置和验房历史。在每个房间里，您可以拍照、录制最长 60 秒的短片（例如拍狭长型厨房或排水缓慢的情形），并把备注标为「资讯」、「维修」或「损坏」。在地下室、车库和讯号不佳的水泥建筑里，讯号中断时仍可继续记录，之后一键同步。

每次完成的验房就是一份报告。您可以传给租客或屋主无需帐户即可开启的唯读连结，或传送 PDF。