迁出验房：如何公平记录扣款

时机：收回钥匙之后、清洁人员进场之前

请在租客归还钥匙并搬走个人物品之后，且在任何清洁人员、油漆工或承包商开工之前验房。一旦开始施工，您只能呈现自家工班处理后的屋况，而不是租客离开时的屋况。

请及早开始，因为押金的期限已经在倒数。各州的退还期限差异很大，通常在租客搬离后 14 到 60 天之间，也有少数州没有单一的固定期限。例如纽约州为 14 天，马里兰州和维吉尼亚州则为 45 天。验房、维修估价和书面明细，全都必须在您的出租物业所适用的期限内完成。

有些州也让租客在搬离前先接受一次验房。在加州，租客可以在搬离前约两周要求进行初步验房，以便修好您指出的问题。即使没有法规要求，仍值得主动提供：租客自己修好的问题，就是您不必估价、也不必费心辩护的问题。

如果租客想参加最终验房，就让他们参加。在某些州，包括维吉尼亚州和马里兰州，租客只要及时提出要求，就有权在场。

逐房比对迁入记录

开始前先打开迁入报告，按照相同顺序走相同路线。在每个房间里，先看迁入时每面墙和地板的照片，再从同一位置拍下对应的照片。成对的照片让扣款一目了然：读者能并排看到前后对照，不需要靠您的说法。

把发现分成三类：没有变化（照片就够了）、有变化但属于正常磨损（记下来，不扣款），以及损坏或遗失（记下来、测量、拍特写并加以标记）。清洁问题另外处理。脏烤箱不算损坏，但许多州允许房东扣除合理的清洁费用，让房屋恢复到迁入时的清洁程度。

清点所有交付过的物品：钥匙、感应扣、车库门遥控器、停车证、纱窗，以及租约中列出的任何家具。

正常磨损与损坏的区别

几乎每一州都禁止因正常磨损而扣款，而几乎每一起押金争议，争的都是磨损的界线在哪里。一个实用的判断标准：磨损来自时间和日常生活，损坏则来自意外、疏忽或不当使用。以下是一些典型的对照：

• 走道上被磨薄的地毯属于磨损；烧焦、宠物尿渍或破洞则属于损坏。
• 褪色或有轻微擦痕的油漆属于磨损；蜡笔涂鸦、大面积刮伤或未经同意的颜色则属于损坏。
• 挂画留下的几个小钉孔通常属于磨损；墙上数十个壁虎，或电视壁挂架留下的孔洞则属于损坏。
• 用了多年而松动的门把属于磨损；被踹坏的门或断在锁里的钥匙则属于损坏。
• 磁砖缝轻微变色属于磨损；因从不开浴室抽风扇而导致的发霉则可能属于损坏，视成因而定。
• 被太阳晒褪色的百叶窗属于磨损；弯折或断裂的叶片则属于损坏。

物品的使用年限也很重要。迁入时已经用了 8 年的地毯几乎没有剩余价值，因此即使确实有损坏，也可能只能合理扣除一小笔金额。这就是为什么好的迁入记录会注明主要装修面材的使用年限和状况。

为每笔扣款订出合理金额

按实际修复损坏的费用收费，而不是升级的费用。每一项都要保留发票、收据或书面估价单，并与对应的照片一起归档。如果是您自己动手修，请记录工时和材料；有些州要求逐项明细须说明每笔金额的计算方式。

考量物品剩余的使用年限。油漆、地毯和电器都有可预期的耐用年数，法院也常会问还剩多少使用年限。让租客负担新地毯的费用，去替换一块本来就该汰换的地毯，是扣款在小额诉讼法庭中被砍低最常见的原因之一。

同一件事不要重复收费。如果您扣了重新粉刷某面墙的费用，修补那面墙上孔洞的费用就应列在同一行，而不是另列一项。

撰写逐项明细

大多数州规定，房东须在期限内寄出书面的逐项扣款明细，连同剩余押金一并寄出。每一行都要能单独说清楚：哪个房间、什么东西损坏、您做了什么处理，以及金额。「客厅：门后因缺少门挡造成两个 3 英寸的孔洞；已修补并重新粉刷墙面；$140，附发票」很难反驳；「墙面修缮：$300」则容易引发争议。

附上证据或证据的连结。附有对应迁入照片的迁出报告，能让租客自行核对每一行，大多数歧见在演变成正式争议之前就能化解。请用能留下日期记录的方式寄送，例如电子邮件，并保留一份副本。

如果租客没有留下转寄地址，请将明细寄到您手上最后的地址，同时也寄一份电子邮件，并保留寄送时间的证明。准时寄到错误的地址，仍然好过延迟寄出。

遗留物品

如果租客留下家具或其他物品，请在移动任何东西之前，先在原处拍照。丢弃任何物品前，请查阅您所在州关于遗留财物的规定；许多州要求先发出书面通知并等待一段期间。清运和处理的费用通常可以扣除，但前提是有记录佐证且金额合理。

租客有异议时

大多数争议靠证据解决，而不是靠争辩。如果租客对某笔扣款提出质疑，请再次寄送该项目的前后对照照片和发票。如果您拿不出能显示该项目原本状况较好的迁入照片，就要认真想想这笔扣款能否在法官面前站得住脚；在许多州，证明押金扣留得当的举证责任在房东身上。

恶意扣留押金的代价很高。有好几个州允许法院判赔不当扣留金额的两倍或三倍，外加律师费；德州则规定，若退款或逐项明细延迟超过 30 天，即推定为恶意。延迟或内容含糊所付出的代价，可能比那笔扣款本身还高。

迁出检查清单

• 钥匙、感应扣、遥控器和停车证已归还并清点
• 每面墙和天花板：孔洞、壁虎、污渍，以及颜色不一致的油漆
• 地板：烧焦、宠物污渍、深刻痕，以及洗碗机和马桶附近的水损
• 厨房：烤箱、冰箱冷藏室、冷冻库和洗碗机内部；橱柜门和铰链；水槽下方是否漏水
• 浴室：设备裂损、填缝胶失效、发霉，以及抽风扇是否正常运作
• 窗户、纱窗和百叶窗都在且完好
• 烟雾与一氧化碳警报器都在且正常运作
• 室内外遗留的物品或垃圾
• 最终的表计读数，并已拍照
• 每一项打算扣款的项目，都有对应的迁入照片

各州押金规定

退还期限、扣款规定，以及违反规定的罚则，各州差异很大。我们的各州押金法规指南列出了每一州的期限和逐项明细规定，并附上法条出处。寄出明细前，请先阅读您出租物业所在州的指南。

使用 PropInspect 进行迁出验房

迁出时请在 PropInspect 中使用迁入时的同一个物业，这样房间就会以相同名称、相同顺序出现。为每个房间拍照，在静态照片无法呈现问题的地方录制最长 60 秒的短片，并将每则备注标为「资讯」、「维修」或「损坏」，方便从报告中挑出扣款项目。

PropInspect 目前还无法自动产生并排比对，因此请在另一个分页开着迁入报告，自行对照照片。完成后，将唯读连结或 PDF 连同逐项明细寄给租客。此连结无需帐户即可开启。

了解运作方式并开启范例报告

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