出租物业走查：如何拍摄与记录

三种走查，三种目的

• 看房：潜在租客参观单元。这不是屋况记录，但很适合趁机记下租客希望在迁入前修好的任何问题。
• 迁入走查：作为基准，在清洁与修缮完成后、家具搬入前进行。
• 最终走查：在迁出当天或刚迁出后进行，最好与租客一起，沿着与迁入时相同的路线走。

本指南涵盖迁入走查和最终走查，以及如何让成果成为证据，而不只是一段视频。

按下录影前，先规划路线

走查的品质取决于路线。选定一条路线，迁入和迁出时都照着走：先从前门开始，接着依顺时针方向走过每个房间，然后是浴室、厨房、设备空间和户外。把顺序写下来。迁出时沿用同一条路线，任何人都能逐房对照两次的录影。

在每个房间内，都依循相同的模式：从门口看进去的画面、天花板、由左至右的每面墙、地板，然后是固定装置和所有可以打开的东西。一致比完美更重要。

分段拍短片，不要拍一支长视频

一支 25 分钟、拍遍整栋房子的视频，在争议中几乎派不上用场。没有人想来回拖动进度条找浴室，而且档案一旦遗失，所有记录就全没了。请改为每个房间录一段短片，每段不超过一分钟，并另外拍下细节照片。

• 拍房间时横拿手机，只有拍衣橱这类又高又窄的东西时才直拿。
• 动作放慢。平移速度大约是您觉得自然的一半；平移太快，偏偏会让您需要的细节变得模糊。
• 开始录这段短片前，打开所有的灯并拉开百叶窗。
• 遇到值得记录的地方，停留两三秒，然后另外再拍一张照片。
• 呈现运作情形：打开每个水龙头、冲马桶、开关门窗，并打开抽油烟机。
• 进行最终走查时，避免拍到人脸和个人物品；镜头要对准物业本身。

先把手机准备好

• 检查剩余储存空间。一分钟的 4K 视频可能占用数百 MB；拍走查用 1080p 就绰绰有余，占用的空间也少得多。
• 擦拭镜头。指纹污渍会让每个画面都变得朦胧，而且要到回看视频时您才会发现。
• 关闭人像模式、美颜滤镜和其他任何会改变影像的功能。
• 把手机充饱电，房子较大时请携带行动电源。录影很耗电。
• 拍摄橱柜深处或热水器柜等昏暗处时，请打开手电筒，不要依赖相机的夜间模式。

可以照着做的走查脚本

1. 户外：拍下建筑物正面并让门牌号码入镜，再拍前门。
2. 入口：门的内外两侧、门锁和地板。
3. 起居空间：在每个房间内缓慢环拍一圈，再拍窗户和任何内建柜体。
4. 厨房：每样家电都开启运转、水槽出水、烤箱和冰箱内部，以及水槽下方。
5. 浴室：水龙头和莲蓬头出水、冲马桶、打开抽风扇，以及马桶周围的地板。
6. 卧室：墙面、地板、打开的衣橱，以及窗户。
7. 设备空间：热水器、配电箱、洗衣机接头和水电瓦斯表。
8. 再回到户外：庭院、围篱、停车位和任何储藏空间。
9. 结尾画面：把钥匙、感应扣和遥控器一起摆在台面上。

镜头前该说什么

旁白能把视频变成记录。在每段短片开头说出房间名称，接着一边拍、一边用平实的话描述画面内容：「第二间卧室。天花板没问题。北面墙，窗户旁有两个小钉孔。地毯干净，门口处有轻微磨损。」如果租客在场，也请对方在镜头前指出问题。

不要在录影中推测原因，例如「看起来像是狗弄的」。描述您看到的情况，责任归属留到之后双方记录都在手上时再处理。

在第一段短片开头说出日期和地址。只要五秒钟，就能消除拍的是哪个单元、哪一天的任何疑问。

附家具的出租物业：连屋内物品一起拍

如果出租物业附家具，走查也必须记录家具和屋内物品。缓慢拍摄每件家具，打开抽屉和衣柜，并在备注中列出物品清单：两盏灯、一张附三个靠垫的沙发、一张餐桌配四张椅子。书面清单再搭配一段能佐证的短片，远比只有其中一项有力得多。

最终走查：与迁入时对照

进行最终走查时，请把迁入时的录影准备在手边，放在第二台装置上，或在拍摄空档用手机查看，并从相同位置拍摄每个房间。在镜头前指出变化：「迁入时这面墙是干净的；现在窗户旁有三个壁虎孔。」

说明哪些地方没有变化，也同样有用。录影中一句「地毯与迁入时相同」，就能事先杜绝日后任何一方的主张，也显示这次走查是公平的，而不是在找理由扣款。

一起进行，或分开进行

最有力的走查是双方都在场时进行，因为事后谁都不能说自己没看到。约一个单元已净空、光线良好的时间，小公寓请预留 30 到 45 分钟。

如果租客无法到场，请自行走查，并在当天寄出录影或报告，请对方在几天内回复您遗漏的任何事项。如果您是租客而房东无法到场，就反过来做：自行录制走查，并在交还钥匙前以电子邮件寄给房东。副本出现在对方的收件匣里，日期就有了证明。

即时视讯通话无法取代录影。画面解析度低、在地下室会断线，而且除非有人录下来，否则什么都不会留存。如果对方想远端观看，请用您自己的手机录影，事后再把档案传给对方。

走查之后

保留原始档案，而不只是透过通讯软体传送的副本，因为这类软体常会压缩视频而损失细节。把档案与该次验房的书面备注存放在一起，所有资料都保存到押金结清为止，之后再多留一段时间。以日期、地址和走查类型为档案或资料夹命名，一年后才容易找到。

需要处理的事项，请在短片之外搭配书面备注，这样日后阅读记录的人，就不必看一小时的视频才找得到真正重要的三件事。视频呈现屋况；备注则说明您从中得出的结论。

各州押金规定

是否必须进行走查，以及走查后必须做什么，取决于出租物业的所在地。例如乔治亚州和维吉尼亚州就订有具体的迁出验房步骤和期限。我们的各州押金法规指南整理了各州规定，并附上法条出处。

用 PropInspect 记录走查

PropInspect 的架构就跟一次好的走查一样：逐房进行。在每个房间里，您可以录制最长 60 秒的短片、拍下细节照片，并新增标为「资讯」、「维修」或「损坏」的备注，让视频和备注保存在一起，而不是散落在手机相簿里。

完成的走查会成为一份报告，包含每个房间的短片、照片和备注。您可以透过无需帐户即可开启的唯读连结分享，或以 PDF 分享。

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