出租物业验房：房东实用指南

租约期间的四种验房

• 迁入：租客接管房屋前的基准记录。请参阅我们的迁入验房指南。
• 定期验房：在租约期间进行的检查，通常一年一到两次，重点在维护和安全。
• 迁出：租客搬离后的走查，与迁入记录比对以结算押金。请参阅迁出验房指南。
• 换租：两任租客之间的整备检查，列出下一位租客迁入前所有需要维修、清洁或更换的项目。

本指南着重于定期验房，因为它的目的和规则与其他三种不同。房屋里有人居住，而您主要是在找维护问题，而不是搜集押金证据。

多久验房一次

大多数长期出租物业一年一到两次即可。新租客、较老旧的建筑，或离您住处很远的物业，都是偏向一年两次的理由。许多房东会把其中一次安排在秋天、暖气季之前，顺便更换暖气炉滤网并测试警报器。

次数多不一定比较好。每一两个月就验一次屋，会让好租客觉得被打扰，而且州和地方法律也常把进入限制在合理的时间与目的。请把定期验房的时程写进租约，让它永远不会让人措手不及。

开车经过、从外面看一眼不算验房，也不需要进入屋内，但在两次验房之间是很有用的检查。杂草丛生的庭院、堆积的垃圾，或屋顶上盖着的防水布，都在透露一些讯息。

通知与进入

大多数州规定，房东因非紧急原因进入有人居住的出租物业前，必须给予合理通知。24 小时是常见的最低标准，但有些州和城市订有不同的期间，或要求书面通知。请查阅您所在州的房东与租客法规以及您的租约，并以书面方式通知（若租约允许，可用简讯或电子邮件），注明日期和时段。

邀请租客在场。大多数租客都会到场，这让验房变成一次对话：他们会提到浴室抽风扇很吵、后门会卡住，这正是您想听到的。

拍照时要谨慎。您记录的是物业，不是租客的生活。拍照时以固定设备、墙面和地板为主体；不要把私人文件、药品和家庭照片拍进画面；除非里面有需要检查的固定设备，否则不要打开只放着租客私人物品的抽屉或衣柜。

定期验房要检查什么

重点放在没人注意就会恶化的地方：水、安全，以及建筑物的各项系统。

水与湿气

用手电筒查看每个水槽下方、每个马桶底座、浴缸和淋浴间周围、热水器下方，以及浴室下方的天花板。地板变软、橱柜底部膨胀、天花板出现褐色水痕，以及霉味，都是缓慢漏水的早期征兆；若放任漏水一年，可能要花上数千美元。

安全

逐一按下测试每个烟雾与一氧化碳警报器，并查看每个警报器上印的日期；大多数在约 10 年后就需要更换。留意出口是否被堵住、窗户是否被油漆封死、楼梯扶手是否松动。记下铺在地毯下的延长线和超载的电源排插。

暖气、冷气与电器

检查暖气炉或空调箱的滤网，脏了就更换，并听听系统运转的声音。询问每个炉口和烤箱是否都能正常使用，并检查干衣机排气管是否积了棉絮，这会有火灾风险。

害虫与建筑外部

查看橱柜和水槽下方是否有排泄物、管线周围是否有缝隙，以及屋檐下是否有胡蜂窝。户外部分，检查排水槽、朝地基排水的落水管、从地面看得到的屋顶损坏、围篱，以及碰到屋顶的树枝。

租约条款

记下未经同意饲养宠物、额外住户、吸烟或擅自改装的迹象，但请事后再心平气和地以书面方式向租客提出。验房不是起冲突的场合。

验房之后：把发现转化为计划

在一两天内，把发现分成三组：立即修理（漏水和安全问题）、排程处理（老化的填缝胶、会卡住的门），以及仅作记录（属于正常磨损的墙面擦痕）。告诉租客您会修什么、什么时候修。只有让这次验房带来实际结果，才能建立信任。

整理成一份简短的书面摘要：感谢对方配合、您发现了什么、会修哪些地方及预计何时完成，以及需要对方配合的事项，例如更换他们答应要换的滤网。书面摘要能让双方保持共识，若同样的问题再次出现，也能留有记录。

把每次定期验房的报告和物业的其他记录放在一起。几年下来，这些报告会呈现物业老化的情形，帮助您规划屋顶或热水器等较大型的工程；万一日后出现居住条件投诉或保险理赔，它们也能证明您的维护记录。我们的房东记录保存指南说明了还有哪些记录需要保存。

两任租客之间的换租验房

换租验房在迁出验房结算押金之后进行，而它的读者是您自己。走查空屋，列出下一位租客入住前要做的所有事：维修、补漆、深度清洁、更换暖气炉滤网、换上新的警报器电池，以及换新锁或更换锁芯。为清单估价、排定时程，并在完工后检查成果。这最后一次检查也同时可作为下一位租客的迁入记录。

在两任租客之间更换锁芯或换锁。有些州有此规定，而且无论在哪里都是良好做法，因为您无从得知旧钥匙到底有多少副本。

为难以亲自前往的出租物业验房

如果您住得离出租物业很远，定期验房依然重要，甚至可能更加重要。当地的物业经理、您信得过的修缮师傅或朋友都可以代劳，只要您给他们一份书面清单，列出要检查和拍摄的项目，并请他们当天交回报告。

有些房东会请租客参与：进行引导式视讯通话，或请租客依照简短清单拍照传来，例如水槽下方、热水器、警报器和暖气炉滤网。这能在两次验房之间发现漏水和失效的警报器，但无法取代您亲自或透过信任的人实地查看。至少在迁入和迁出时，请尽量亲自到场，或请您的代理人到场。

简单的季节性例行检查

• 春季：排水槽、房屋周围的排水、在第一波炎热天气前检查冷气，以及纱窗
• 秋季：在暖气季前更换暖气炉滤网并试运转、测试警报器，以及在会结冰的地区检查户外水龙头
• 每次验房：水槽下方漏水、警报器、热水器，以及租客提到的任何问题

如果一年只能验一次，请选在秋天。暖气故障、水管结冻和警报器失效会造成最昂贵也最危险的问题，而它们也最容易预防。

各州押金规定

通知与进入的规定来自州和地方的房东与租客法，押金规定则来自各州的押金法规。我们的各州押金法规指南涵盖押金方面的规定，包括哪些州要求书面的迁入记录。关于进入和通知，请查阅您所在州的房东与租客法规。

使用 PropInspect 进行定期验房

PropInspect 中的每个物业都有自己的房间清单，因此每次定期验房都会以相同顺序走过相同的房间，报告年年都能对照。将发现标为「维修」以列入维修清单，标为「资讯」则仅作记录；当某个声响或排水缓慢的情况用拍的比用写的更清楚时，就加入一段最长 60 秒的短片。

每个物业也有存放文件的地方：租约、保险和许可证。任何有到期日的文件都会提前 30 天在 App 中标示，所以定期验房正是查看哪些文件即将到期的好时机。屋主和租客无需帐户即可开启分享的报告。

了解运作方式并开启范例报告

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