PropInspect
Section 8 验房检查清单
第 8 节验房是公共住房机构（PHA）在住房选择券（Housing Choice Voucher）租赁开始前进行、之后也会定期进行的检查，用以确认单元符合 HUD 的住房品质标准（HQS）。援助付款一般以单元通过验房为前提，因此大多数房东会先自行对照同一份检查清单巡查单元。
重要提示：这不是官方验房
PropInspect 是记录工具，不是验房服务，与 HUD 或任何公共住房机构均无隶属关系。官方验房由您的 PHA 验房员执行。使用 PropInspect 记录单元并不保证通过——请用它来在验房员到达前找出并修复可能不合格的项目。
内容最近一次对照 HUD 来源审核：2026年9月
验房员检查的 13 个 HQS 性能领域
HUD 的住房品质标准分为十三个性能领域，记录于 HUD 表格 52580。2027 年 1 月 31 日前，住房券验房采用 NSPIRE 规则生效前所定义的 HQS。以下说明各领域涵盖的内容与典型的不合格情形。
1. 卫生设备
单元内须有专用的冲水马桶、固定式洗手台，以及附有冷热水的浴缸或淋浴设备，且全部运作正常。堵塞、严重漏水与下水道异味会被判不合格。
2. 食物调理与垃圾处理
须有可正常使用的炉具、冰箱、附冷热水的厨房水槽、备餐空间与垃圾处理设施。炉头失效或缺少家电会被判不合格。
3. 空间与安全
居住空间须足以供家庭使用，且对外门与可开启的窗户必须能上锁。缺少门闩与窗锁损坏是常见的不合格项目。
4. 温热环境
暖气系统必须能依当地气候让单元保持健康温暖，且安装与排气安全。暖炉故障以及未排气的燃油暖炉会被判不合格。
5. 照明与电力
每个房间须有充足照明与安全的电力系统。电线裸露、插座或开关盖板缺失、灯具失效，都是 HUD 表格 52580 上最常见的不合格项目。
6. 结构与材料
天花板、墙壁与地板须结构良好，屋顶须能遮风避雨，楼梯与门廊须稳固。大洞、天花板下垂、地板腐朽与阶梯破损会被判不合格。
7. 室内空气品质
室内不得有危害健康的空气污染物，浴室与厨房须有通风。下水道异味，以及没有窗户或排风口的浴室，会被判不合格。
8. 供水
须有安全、无污染的冷热自来水，且供水系统须经核准。热水器缺少温度压力安全阀或排放管是典型不合格项目。
9. 含铅油漆
1978 年以前建造的单元，所有油漆表面必须完好——室内外皆不得有剥落、脱皮、粉化或龟裂的油漆；若有六岁以下儿童居住，检查会更加严格。
10. 出入通道
单元须可直接进出，毋须穿越其他单元，并在火灾或其他紧急情况下有可用的逃生出口。出口被阻塞，或唯一逃生路线上的窗户装有铁栅，会被判不合格。
11. 基地与邻里环境
基地不得有影响单元的危害：危险的排水、堆积的垃圾、火灾隐患与失修的建筑物。垃圾堆与废弃家电是常见的缺失。
12. 卫生状况
不得有害虫与鼠类侵害。即使单元其他部分良好，看到蟑螂或鼠粪也会被判不合格，因此请在验房日前完成防治并留下纪录。
13. 烟雾侦测器
依 HUD 于 2024 年 12 月加强的标准，须有正常运作的烟雾警报器：每个楼层、每间卧室内与睡眠区外，采硬接线或密封式 10 年电池。警报器缺失或失效是最常见的第 8 节不合格项目。
最常见的第 8 节验房不合格项目（以及修复方法）
这十个项目占了 HQS 验房不合格的多数。所有项目在验房日前修复都比事后便宜——不合格意味着修缮期限、复验与付款延误。
烟雾与一氧化碳警报器
不合格原因： 警报器缺失、失效或装设位置错误——HUD 于 2024 年 12 月的标准要求每个楼层、每间卧室内以及睡眠区外都须装设警报器。
修复方法： 依现行标准安装或更换警报器，并逐一测试。 一般费用： 每个电池式或密封式警报器约 $10–$40。
靠近水源处的 GFCI 保护
不合格原因： 许多 PHA 与地方规范要求厨房与浴室装设 GFCI 插座；而一旦 NSPIRE 适用于住房券验房，GFCI/AFCI 保护更是明文要求。
修复方法： 请电工在规定位置安装 GFCI 插座或断路器。 一般费用： 每个插座含安装约 $125–$250。
插座、开关与接线盒盖板缺失
不合格原因： 电线裸露与接线盒未加盖，是 HUD 验房表格上的电气危害项目。
修复方法： 补齐每个缺失的盖板，并为未使用的接线盒加盖。 一般费用： 每个盖板只需几美元——这是本清单上修复成本最低的不合格项目。
1978 年以前单元的油漆剥落或脱皮
不合格原因： 1978 年以前建造的住宅中，油漆劣化会被视为铅危害，尤其当单元内有六岁以下儿童居住时。
修复方法： 以防铅安全工法稳定表面——超出小范围补漆的工程，须由取得 EPA RRP 认证的承包商施作。 一般费用： 小面积约 $200 起，每个房间可达 $1,500 以上。
热水器安全阀与排放管
不合格原因： 温度压力安全阀的排放管缺失或接管不当，会造成烫伤与爆裂的危险。
修复方法： 请水电师傅更换安全阀并正确接设排放管。 一般费用： 请水电师傅处理约 $150–$350。
炉头或烤箱故障
不合格原因： 食物调理是 HQS 的必查领域——所有炉头、烤箱与冰箱都必须能正常运作。
修复方法： 更换加热管或点火器，或维修、更换整台家电。 一般费用： 零件约 $20–$150；更换整台家电则需数百美元。
楼梯缺少扶手
不合格原因： HQS 的结构与通道检查要求楼梯装设牢固的扶手；护栏也是 NSPIRE 的明文要求。
修复方法： 沿楼梯全程安装或重新固定可抓握的扶手。 一般费用： 含安装约 $100–$400。
窗玻璃破损与窗锁缺失
不合格原因： 基于安全，窗户必须完好、可开关且可上锁。
修复方法： 重新镶装或更换玻璃，并安装窗锁。 一般费用： 每扇窗约 $50–$200；窗锁每个只需几美元。
水管漏水与排水不畅
不合格原因： 漏水、马桶长流水与排水不畅，会在卫生设备与供水两个领域被判不合格。
修复方法： 更换垫圈与存水弯、重新固定马桶，并疏通排水缓慢的管线。 一般费用： 自行处理约 $10，请水电师傅约 $300。
病媒虫害的迹象
不合格原因： 即使单元其他部分良好，蟑螂或鼠类的迹象也会让卫生状况这一项不合格。
修复方法： 安排有执照的病媒防治，封堵入侵通道，并保留收据作为证明。 一般费用： 首次防治处理约 $100–$400。
费用数字仅为概略的预算范围，并非报价——实际费用因市场、单元与承包商而异。
第 8 节验房流程：从头到尾
每个公共住房机构（PHA）都有自己的时程，部分还有自订的程序——联邦法规订出下列基本框架，但请向您的 PHA 确认时程与要求。
1. PHA 安排验房
您当地的公共住房机构（PHA）会在住房券租赁开始前验房，之后也会定期验房——多数计划为每一到两年一次。时程安排因 PHA 而异。
2. 验房员逐室检查单元
验房员依 HUD 表格 52580 逐房测试侦测器、管道、家电、插座、窗户与出口——通常 20 至 60 分钟。水电必须开通，否则无法测试的系统会标记为无法判定。
3. 通过、不合格或无法判定
验房员会记录总结判定。不合格会列出每项缺失；无法判定通常表示有项目未能测试，需要后续安排。
4. 修缮期限
依 24 CFR 982.404，危及生命的缺失必须在接获通知后 24 小时内修复；其他缺失一般须在 30 天内或 PHA 核准的展延期限内修复。租客造成的缺失由家庭负责。
5. 复验或核实
PHA 会核实修缮情形——许多 PHA 接受注明日期的照片或其他可靠证据，取代再次到场，这正是 PropInspect 报告所能提供的。PHA 可以就未完成的修缮向房东收取复验费，且不得转嫁给租客家庭。
6. 付款开始或恢复
单元通过后，住房援助付款（HAP）便会开始或恢复发放。部分 PHA 在仅剩不危及生命的项目时就会开始付款。如果房东始终不修缮，PHA 必须暂停付款，并可终止合约。时程与选项因 PHA 而异。
NSPIRE 即将实施：有哪些改变、何时生效
住房品质标准（HQS）目前仍是住房选择券、专案型住房券与第 8 节中度翻修计划验房的现行标准。HUD 已三度延后住房券计划的 NSPIRE 合规日期——最近一次是 2025 年 9 月 30 日的《联邦公报》公告——NSPIRE 将自 2027 年 2 月 1 日起适用于住房券验房。HQS 适用至 2027 年 1 月 31 日，且部分 PHA 可能提前采用 NSPIRE，因此请以您的 PHA 公告为准，而非仅看联邦日期。
NSPIRE 已用于 HUD 的公共住房与多户住宅组合；2027 年的日期涵盖的是住房券计划。目前的过渡程序见 PIH 公告 2026-18（2026 年 7 月）。
NSPIRE 带来的改变
- 检查范围重新划分为「单元」、「建筑内」与「建筑外」，取代逐房检查的 HQS 表格。
- 缺失分为危及生命、严重、中等、轻微四级，各有明定的改正期限，取代过去单一的通过／不合格判定。
- 更加重视住户实际生活的单元内部状况。
- 各项要求将明文规定：烟雾与一氧化碳警报器、必要处的 GFCI/AFCI 保护、防火标章门、护栏，以及暖通空调标准。
现在该如何准备
- 现在就对照 HQS 清单与 HUD 的 NSPIRE HCV/PBV 检查清单巡查单元。
- 优先处理攸关生命安全的项目——警报器、逃生通道、电气危害——它们在两套标准下的改正期限都最短。
- 保留注明日期的状况与修缮照片纪录，无论适用哪套标准，都能加快再次核实的速度。
HUD 会在其 NSPIRE 公告页面.
租客应该了解的第 8 节验房事项
如果单元不合格，房东会有一段修缮期限——危及生命的问题为 24 小时，其余一般为 30 天。PHA 可以暂扣或暂停发放给房东的援助付款，直到单元通过为止，因此直接的财务压力落在房东身上。但如果单元始终未能通过，PHA 可以终止付款合约，您可能需要带着住房券搬迁——所以请及时通报未解决的问题。
并非所有缺失都是房东的责任——居家整洁与住户造成的损坏可能被认定为家庭的责任。请保持单元大致整洁，并在验房日前以书面通报维修问题。
- PHA 不得就初次验房或复验向家庭收取费用。
- 如果房东不愿进行必要的修缮，请向您的 PHA 通报——PHA 可以暂停付款、终止合约，而且通常能协助您带着住房券搬迁。
- 发现问题时随手拍照；注明日期的照片能让「谁造成损坏」的争议更容易解决。
验房前两周的准备计划
- 租客送出租赁核准申请时，请询问您的 PHA 如何安排验房，以及是否接受以照片核实修缮。
- 前两周：对照下方的准备清单巡查单元，并拍下每个房间，留下附日期的起点记录。
- 先预约耗时的修缮：请电工处理 GFCI 插座、请水电师傅处理热水器的泄压阀，以及任何需要回访的除虫处理。
- 前一周：自己处理便宜的修缮，例如插座盖板、警报器、窗锁、炉头加热盘和填缝胶。
- 前两天：确认瓦斯、水和电都已接通，长明火已点燃，且验房员能到达热水器、配电箱和每个房间。
- 前一天：再巡查一次单元，并在原本出问题的位置拍下每项修缮成果。
- 验房当天：请亲自到场，或安排能打开每扇门并回答问题的人在场。
第 8 节 / HQS 准备清单
HQS 验房员常见的检查项目——各项目背后的细节请见上方 13 个性能领域：
- 每个楼层、卧室内与睡眠区外均有可正常运作的烟雾警报器
- 设有燃气设备或附建车库时，须安装一氧化碳警报器
- 1978 年以前的单元无油漆剥落、脱皮或龟裂（含铅油漆危害）
- 所有窗户均可操作且可上锁，无碎玻璃
- 两个工作出口畅通无阻
- 冷热自来水不漏水
- 每个房间的暖气均可正常运作且排气安全
- 无电线裸露、开关损坏，或插座与接线盒盖板缺失
- 功能正常的马桶、水槽、浴缸或淋浴
- 炉灶和冰箱已存在并且正在工作
- 固定楼梯和阶梯上的扶手
- 没有明显的害虫、霉菌或潮湿迹象
- 隔音地板、墙壁、天花板和楼梯
- 水、电、瓦斯均已开通，以便测试所有系统
完整的互动式物业验房检查清单涵盖了 HQS 以外的一般屋况项目。
记录修缮情形，方便 PHA 核实
依 24 CFR 982.405，PHA 可以用照片或其他可靠证据核实缺失已改正，而不必再次到场，但并非每个 PHA 都这么做。如果您的 PHA 接受，照片的品质就决定了付款多快开始或恢复。
- 修复每项缺失前先拍照；可以的话，把验房通知上的项目编号写在便利贴上，一起拍进画面。
- 修缮后，从同一位置拍同样的画面，再加拍一张较广的照片，显示它在单元中的位置。
- 警报器要拍出已安装的样子，可能的话拍到测试灯亮起；GFCI 插座则要拍出测试按钮和插座所在位置。
- 保留零件和包商施工的收据与发票，尤其是符合铅安全规范的油漆工程和除虫处理。
- 依 PHA 要求的方式、在通知所载期限前提交证据，并保留所寄内容及寄送时间的副本。
有租客入住期间的年度与两年一次验房
初次验房之后，PHA 会定期再次验房，接获投诉后也可能验房。这些验房是在家庭住在单元内时进行，因此缺失往往不同：警报器电池没电、排水管堵塞、百叶窗损坏和居家整洁问题，而不是缺少家电。
在 PHA 验房日期的几周前，依租约和州法要求的通知期限，先自行走查一次。修好属于房东责任的项目，并把依 24 CFR 982.404 属于家庭责任的事项以书面清单交给租客，让他们有时间处理。保留您发现的问题和修复情形的照片；如果租客造成的项目不合格，您附日期的记录能显示它何时出现。
住房券租赁仍需要迁入与迁出记录
HQS 验房并不是押金所需的屋况记录。它记录的是是否符合联邦标准，而不是地毯的状况或卧室墙上有几个钉孔。为了押金，您需要自己的迁入记录，以及之后的迁出记录，就跟其他任何租赁一样。做法请见我们的迁入验房指南。
押金本身受州法和地方法规管辖。依 24 CFR 982.313，PHA 也可以禁止您向住房券租客收取高于非受补助租客的押金，或高于当地市场惯例的金额。
HUD 官方来源
本页为白话摘要整理。任何据以行动的内容，请对照原始来源核实：
- 24 CFR 982.401 — 住房品质标准（HQS）
住房券 HQS 法规。2027 年 1 月 31 日前，PHA 采用 NSPIRE 规则生效前所定义的 HQS——上方 13 个领域即源自该定义与 HUD 表格 52580。
- 24 CFR 982.401 — pre-NSPIRE text, as of September 28, 2026
A dated snapshot of the HQS definition as last verified, so the pre-NSPIRE text remains traceable once the eCFR 'current' view switches to the NSPIRE-based definition on February 1, 2027.
- 24 CFR 982.404 — 房东与家庭的维护责任
修缮期限、租客造成的缺失，以及 PHA 的执行规定。
- 24 CFR 982.405 — PHA 验房程序
验房时程、复验费用，以及以照片核实修缮的规定。
- HUD 表格 52580 / 52580-A — 验房检查清单与验房表
HQS 验房员实际使用的检查清单。
- HUD — NSPIRE 官方公告与法规草案
所有 NSPIRE 公告，包括住房券计划合规期限的延期公告。
- PIH 公告 2026-18 — 住房券计划的 NSPIRE 程序
HCV/PBV 过渡至 NSPIRE 的现行行政程序。
仍然适用的各州规定
HQS 是联邦标准，但租赁相关的其他规定仍因州而异——包括押金规则、宜居性要求与通知期限。如果您正在准备住房券单元，以下各州指南涵盖了押金层面的规定：
记录验房前的预先巡查
PropInspect 能让您更快记录自己的验房前走查。输入地址，房间就会自动建立好，接着拍下每个房间、录制最长 60 秒的短片，并把备注标为「资讯」、「维修」或「损坏」——每个需要在验房员到达前改正的项目都标为「维修」。
完成的报告附有日期并按房间整理，因此当您的 PHA 接受以照片核实时，修缮前后的照片很容易找到。您可以透过无需帐户即可开启的唯读连结分享，或以 PDF 分享。
常见问题
什么是第 8 节/HQS 验房？
这是住房选择券（第 8 节）单元必须接受的验房。住房管理局的验房员会对照 HUD 住房品质标准检查单元——共 13 个性能领域，涵盖卫生、安全、结构与公用设备。多数情况下，单元通过后才会开始发放援助付款，不过若仅剩不危及生命的缺失，住房机构也可以先开始付款。
PropInspect 可以执行官方第 8 节验房吗？
不行——官方验房由您当地住房管理局的验房员执行，PropInspect 与 HUD 或任何住房机构均无隶属关系。PropInspect 是验房前的准备工具，协助您记录单元状况，并在验房员到达前修复可能不合格的项目。
第 8 节验房需要多久时间？
通常 20 至 60 分钟，视单元大小与状况而定。请确认水电均已开通——验房员无法测试的项目通常会标记为无法判定，而非通过。
如果我的单元验房不合格会怎样？
您会有一段修缮期限：依 24 CFR 982.404，危及生命的项目为 24 小时，其余一般为 30 天。PHA 随后会复验或核实修缮情形，单元通过后付款便会开始或恢复。部分 PHA 在仅剩不危及生命的项目时就会开始付款。
修缮完成后多久会复验？
因 PHA 而异——从几天到几周不等。建议询问您的 PHA 是否接受以照片核实取代再次到场；24 CFR 982.405 允许 PHA 以照片或其他可靠证据核实改正情形，通常快得多。
什么是 NSPIRE？何时取代 HQS？
NSPIRE（国家不动产实体检查标准）是 HUD 用来取代现行制度的新验房模式。对住房券计划而言，NSPIRE 自 2027 年 2 月 1 日生效——HQS 适用至 2027 年 1 月 31 日，部分 PHA 可能提前采用。NSPIRE 将状况划分为单元、建筑内、建筑外三个范围，缺失则分为危及生命、严重、中等、轻微四级。
第 8 节的烟雾警报器必须是硬接线的吗？
依 HUD 于 2024 年 12 月采用的标准，烟雾警报器必须为硬接线或使用密封式 10 年电池，并装设于每个楼层、每间卧室内以及睡眠区外。设有燃气设备或附建车库时，必须装设一氧化碳警报器。地方规范的额外要求请向您的 PHA 确认。
单位失败最常见的原因是什么？
烟雾警报器缺失或失效是最常见的原因，其次是 1978 年以前单元的油漆剥落、缺少盖板等电气危害、窗户无法开启或缺少窗锁、水管漏水、出口受阻，以及虫害迹象。这些问题几乎都能在验房日前以低成本修复。
走完一遍，报告就已完成。
照片、视频和备注边走边归入正确的房间。回到办公室之前就能分享一个连结：维修人员看到要修什么，租客看到原因，屋主看到全部。
- 在门口就完成，不必回到办公桌
- 一个连结给所有人。不需帐户，不需应用程式。
- 有日期、逐房间的证明，押金到期时随时可用
第一次验房免费，之后每次 $0.99。无需订阅。
PropInspect 是记录工具，不是验房服务，与 HUD 或任何公共住房机构均无隶属关系。官方验房由您的 PHA 验房员执行。使用 PropInspect 记录单元并不保证通过——请用它来在验房员到达前找出并修复可能不合格的项目。